“So kè” về giá căn hộ dọc Quốc lộ 13, thị trường đang chuyển biến theo chiều hướng nào?

Giá căn hộ Quốc lộ 13 thiết lập mặt bằng mới

Mới đây, phân khu căn hộ Diamond Sky thuộc KĐT Vạn Phúc City (mặt tiền Quốc lộ 13, P. Hiệp Bình, TP.HCM) công bố mức giá từ 90 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn giá “rumor” ra thị trường trước đó, đồng thời tiệm cận với các dự án căn hộ dọc quốc lộ 13, thuộc địa bàn Bình Dương (cũ). Đặc biệt, theo dữ liệu quý II/2026 từ Savills Việt Nam, 80% căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã vượt giá 120 triệu đồng/m2, thì dự án cao cấp này đưa ra mức từ 90 triệu đồng/m2 vẫn được xem là ngưỡng giá dễ chịu.

Diễn biến thị trường căn hộ dọc tuyến quốc lộ thời gian qua cho thấy, giá sơ cấp tại đây đã thiết lập mặt bằng mới; hầu hết các dự án đã tiến lên vùng 60-80 triệu đồng/m2, khiến khoảng cách giá giữa khu vực TP.HCM (cũ) và Bình Dương (cũ) ngày càng thu hẹp đáng kể.

Chẳng hạn, các dự án căn hộ thuộc địa bàn Bình Dương (cũ) như Landmark Bình Dương giá từ 70 triệu đồng/m2; dự án The Emerald Boulevard Bình Dương giá từ 70 -80 triệu/m2; Midori Park The Glory (Thành Phố Mới) giá trên dưới 70 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ của TBS Group cũng dự kiến ra thị trường với mức giá 65 - 80 triệu/m2… Nếu so với giá căn hộ Diamond Sky giá 90 triệu đồng/m2, nằm trên địa bàn TP.HCM cũ thì khoảng cách giá này đang “tiệm cận” nhau, nhưng lợi thế về vị trí, quy hoạch, tiện ích, cộng đồng lại khác nhau.

Diamond Sky với 296 căn hộ và 7 shophouse, nằm tại trung tâm KĐT Van Phuc City quy mô 198ha, đã được đầu tư bài bản về hạ tầng, cảnh quan và hệ tiện ích. Theo đó, việc đưa ra mức giá từ 90 triệu đồng/m2, đó không còn là câu chuyện về giá hay so sánh với các dự án lân cận, đó là giá trị gia tăng được định vị trong một hệ sinh thái đô thị.

Có thể thấy, thị trường bất động sản dọc Quốc lộ 13 đang xuất hiện một thay đổi đáng chú ý: lợi thế “giá thấp hơn” không còn tạo ra khoảng cách quá lớn giữa các dự án. Việc thu hẹp giá cho thấy, mặt bằng bất động sản trên cùng một trục giao thông đang được tái định vị. Khi khoảng cách giá thu hẹp, câu hỏi “dự án nào rẻ hơn”, dần mất đi sức nặng. Thay vào đó, thị trường phải trả lời một câu hỏi khó hơn: với mức giá ngày càng gần nhau, người mua thực sự nhận được gì từ mỗi mét vuông? Bởi cùng nằm trên Quốc lộ 13, dự án cùng một mức giá cũng không đồng nghĩa cùng một giá trị.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện nay đã bước sang một giai đoạn phát triển mới, các dự án bất động sản cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, trải nghiệm khách hàng và giá trị gia tăng.

Theo đó, bất động sản không phải sản phẩm đồng nhất để có thể so sánh bằng một con số duy nhất. Hai dự án cùng nằm trên Quốc lộ 13, cùng kết nối về trung tâm TP.HCM nhưng có thể khác biệt đáng kể về quy hoạch, cảnh quan, tiện ích, cộng đồng cư dân, khả năng khai thác và chất lượng sống. Một bên có thể là một dự án căn hộ độc lập. Bên còn lại nằm trong một khu đô thị quy mô lớn, nơi cư dân được hưởng lợi từ hệ thống thương mại, cảnh quan, dịch vụ và tiện ích đã hình thành. Khác biệt đó không nhất thiết xuất hiện ngay trên bảng giá, nhưng lại quyết định phần lớn giá trị mà người mua thực sự sở hữu. Cuộc “cạnh tranh ngầm” về giá trên quốc lộ 13 vì thế đang chuyển sang một giai đoạn mới. Không còn đơn thuần là dự án nào có giá thấp hơn, mà là với một mặt bằng giá ngày càng tiệm cận, đâu là sản phẩm mang lại nhiều giá trị hơn cho đồng vốn bỏ ra.

Hạ tầng là “bệ đỡ” tăng trưởng

Thời gian qua, Quốc lộ 13 đang đứng trước một chu kỳ thay đổi lớn về hạ tầng. Đoạn từ cầu Bình Triệu đến Vĩnh Bình dài khoảng 6 km đang được chuẩn bị mở rộng lên 60 m, với tổng mức đầu tư gần 21.000 tỷ đồng. Dự kiến được TP.HCM khởi công dịp Quốc khánh 2/9 năm nay, hoàn thành năm 2028, giúp khơi thông cửa ngõ đông bắc thành phố. Hạ tầng được cải thiện sẽ tạo động lực cho toàn khu vực.

Trong bối cảnh đô thị mở rộng, đầu tư hạ tầng được xem là yếu tố tiên quyết thúc đẩy tăng trưởng bất động sản. Thời gian tới, khi Quốc lộ 13 và các tuyến giao thông kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản tại khu vực này được dự báo sẽ tăng mạnh.

Ông David Jackson - CEO Avison Young nhận định: 3 lý do khiến giá bất động sản gần các tuyến hạ tầng mới phát triển: gia tăng nhu cầu mua, cải thiện khả năng kết nối và hình thành hệ sinh thái đô thị đi kèm. Đây chính là “đòn bẩy” giúp giá tăng giá trị bất động sản lâu dài.