Người mua nhà sẽ phải đối mặt với lãi suất cao

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Nếu dự thảo này sớm đưa vào thực hiện thì hệ thống ngân hàng sẽ phải siết lại nguồn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Đang có nhiều ý kiến trái chiều về dự thảo này, có ý kiến đồng tình và cũng có nhiều ý kiến cho rằng không nên thực hiện việc điều chỉnh này, bởi sẽ có tác động rất lớn không chỉ với thị trường bất động sản, mà còn có ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế. PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xung quanh vấn đề này.

PV: Thưa ông Nguyễn Trần Nam, việc siết lại nguồn tín dụng với bất động sản thời điểm này theo ông sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường?

Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng, nó sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Không chỉ có thế, mà nó sẽ còn ảnh hưởng nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác và tác động đến cả nền kinh tế. Nếu ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản thời điểm này sẽ làm giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô và làm tăng lại lượng hàng hóa tồn kho, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị. Thêm vào đó nó cũng sẽ tác động đến nhiều ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động. Khi ngành ngân hàng siết tín dụng với bất động sản thì sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề kinh tế khác, như: sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… Đây đều là những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

PV: Ông có thể nêu cụ thể về những ảnh hưởng từ việc này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Đương nhiên, khi đó các chủ đầu tư sẽ khó tiếp cận nguồn vốn, đồng thời chi phí lãi vay cao, người mua vay vốn khó, nếu vay được thì cũng phải vay với lãi suất cao, nên làm giảm khả năng chi trả của những người đang có nhu cầu mua nhà ở thực. Những nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ không dám mạnh tay đầu tư. Từ đó dẫn tới các chủ đầu tư sẽ bị khó khăn tài chính do khó bán sản phẩm. Còn một đối tượng nữa cũng bị ảnh hưởng gián tiếp, đó là nguồn thu ngân sách do nguồn cung nhà ở sẽ giảm, thanh khoản thị trường sẽ giảm.

PV: Siết tín dụng với doanh nghiệp, có nghĩa là siết lại nguồn cung, ông có cho rằng việc này sẽ làm giá bất động sản sẽ tăng lên trong thời gian tới và cũng là cơ hội để các chủ đầu tư đã có sẵn hàng làm giá?

Ông Nguyễn Trần Nam: Đây là một lo ngại hoàn toàn có cơ sở. Việc siết tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và chung quy lại, mọi thiệt hại sẽ đổ lên đầu khách hàng, bởi vì nếu doanh nghiệp vay khó thì một là doanh nghiệp phải chấp nhận lãi suất cao, hoặc một hình thức nữa tôi nghĩ sẽ phổ biến hơn, là chủ đầu tư sẽ tăng giá bán để dùng phần đó trả lãi suất cho ngân hàng. Sau đó, ngân hàng sẽ chạy những chương trình cho khách hàng vay với lãi suất rẻ, nhưng thực ra khách hàng vẫn là người phải trả hết phần chênh lệch lãi suất cao đó cho chủ đầu tư. Cứ chính sách tín dụng chặt chẽ, người có nhu cầu mua mà lại khó tiếp cận nguồn vốn thì sẽ phải mua với giá cao.

Một hệ lụy nữa là thị trường sẽ đi vào trầm lắng. Một khi khách hàng không chấp nhận việc tăng giá không hợp lý, khi đó thì cả ngân hàng, chủ đầu tư chắc chắn cũng sẽ gặp phải những khó khăn nhất định. Cũng có thể khi các ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản thì các chủ đầu tư và khách hàng sẽ phải tự điều chỉnh, hay nói cách khác là sự điều tiết giữa cung và cầu. Có thể nhiều chủ đầu tư do phải vay với lãi suất cao hơn, hoặc khó vay hơn thì họ sẽ phải cân nhắc, tính toán kỹ hơn, thậm chí phải chấp nhận giảm lợi nhuận đi để dòng tiền về nhanh. Tuy nhiên, với kịch bản nào thì đa phần người mua nhà vẫn là người chịu thiệt.

PV: Đối với những người đang có nhu cầu mua nhà, theo ông sẽ có những ảnh hưởng như thế nào?

Ông Nguyễn Trần Nam: Khách hàng trên thị trường hiện nay chia làm 2 loại, một loại mua nhà để ở và một loại mua để đầu tư. Đối với dạng mua nhà để ở thì đa phần là người ta dùng vốn tự có, nếu có vay thì cũng vay ít và số này chủ yếu rơi vào loại hình căn hộ chung cư giá trung bình, giá thấp. Còn phân khúc căn hộ trung và cao cấp thì đa số khách hàng vẫn phải vay, trong khi đó giá trị bất động sản trung, cao cấp thì giá trị lại lớn nên lượng vay rất lớn, cộng thêm lượng cung thời gian gần đây cũng khá lớn.

Thị trường mới chỉ vừa đi lên được khoảng 1 năm nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đang phải tìm mọi cách để thoát khỏi khó khăn, do đó, nói rằng lo ngại sẽ xuất hiện bong bóng là hơi quá. Thực tế thì sức khỏe thị trường vẫn đang còn yếu và rất dễ bị tổn thương. Nếu nói siết là siết ngay thì tôi cho rằng thị trường rất khó để giữ vững. Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu đầu tư chính đáng của nhà đầu tư còn rất lớn. Do đó, phía ngân hàng cần phải nghiên cứu, tính toán thế nào cho hợp lý.

PV: Ông đánh giá thế nào về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay và theo ông thời điểm này đã cần thiết điều chỉnh Thông tư 36 hay chưa?

Ông Nguyễn Trần Nam: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có công văn gửi Ngân hàng nhà nước để góp ý, đồng thời kiến nghị không thực hiện điều chỉnh Thông tư 36 do chính tôi là người ký. Việc này xuất phát từ các lý do: Trước hết, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và đang có đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế, góp phần thực hiện an sinh xã hội, ổn định xã hội.

Tiếp nữa là thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả, do rút kinh nghiệm từ các bài học trong quá khứ. Việc kiểm soát năng lực các doanh nghiệp bất động sản tốt hơn thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở với quy định nâng cao vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản từ mức 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng. Số lượng các doanh nghiệp lớn, có tính dẫn hướng thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều, tính chuyên nghiệp được nâng lên và các dự án thực sự hiệu quả.

Bên cạnh đó, về dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang ở mức hợp lý, khoảng 360- 380 nghìn tỉ đồng trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là 4 triệu tỉ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng dưới 10%, trong khi đó mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế là khoảng 15%. Cuối cùng, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị còn rất cao, nhiều dự án vừa mới bắt đầu được hồi phục lại, ở nhiều địa phương, thị trường bất động sản còn khó khăn nhiều.

Chính vì thế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan có liên quan nghiên cứu không thực hiện việc điều chỉnh Thông tư 36/2014/TT-NHNN như dự thảo đề xuất, để đảm bảo sự ổn định và phát triển bển vừng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Xung quanh dự thảo này, tôi muốn nói thêm rằng, thị trường bất động sản rất nhạy cảm nên ngành ngân hàng nên thận trọng. Ngành ngân hàng cần tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản là Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nếu cần thiết nên xin ý kiến của Ban Chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

PV: Xin cảm ơn ông!