Thị trường bất động sản: Chờ “cú hích” để phục hồi

“Gánh nặng” tồn kho bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) ở nhiều địa phương trên cả nước bước vào năm 2024 với nhiều áp lực, nhất là “gánh nặng” về tồn kho. Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều “con số biết nói” như: lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý 4/2023 đã vào khoảng 88,42% so với quý 3 trước đó. Trong khi đó, lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền đã đến 3 con số, vào khoảng 115,66% so với quý 3 của năm 2023. Đối với lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ thời điểm cuối năm 2023 cũng được thống kê vào khoảng 78,93% so với quý trước đó.

“Gánh nặng” tồn kho BĐS là nguyên nhân trực tiếp khiến năm 2023 giá nhà đất giảm mạnh. Theo ông Sinh, số liệu khảo sát giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10 - 14% so với năm 2022. Riêng giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM có xu hướng giảm giá thuê 9 - 22% so với quý trước. Đáng chú ý, giá bán và lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục giảm và hạn chế về giao dịch.

Thời gian qua, doanh nghiệp (DN) lĩnh vực BĐS gặp nhiều khó khăn. Ngoài khó khăn về tồn kho, các DN còn gặp vướng mắc về pháp lý dự án. Cụ thể, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bên cạnh đó, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Không chỉ vấn đề pháp lý, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án BĐS.

Về vấn đề này, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra các vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; vướng mắc về xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án. Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu DN và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu DN vào các tháng cuối năm...

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS năm 2023 đã phải đối diện với thời điểm khó khăn bậc nhất trong nhiều năm trở lại đây. 6 tháng đầu năm 2023, tại TPHCM, hoạt động kinh doanh BĐS lần đầu tăng trưởng âm (-11,58%). Tổng kết cả năm 2023 thị trường BĐS TPHCM tăng trưởng âm (-6,38%). Từ thực tế này, ông Châu kiến nghị cần có các cơ chế, chính sách để tháo gỡ, kịp thời giúp cho thị trường BĐS phục hồi kể từ năm 2024.

Năm 2024: Nhiều thay đổi chính sách

Đó là khẳng định của ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Đây sẽ là khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng.

Dẫn chứng cụ thể cho những “cú hích” quan trọng từ chính sách đối với thị trường BĐS 2024, ông Hải cho biết, về những thay đổi liên quan đến Luật Nhà ở 2023 có 7 điểm mới lớn nhất, trong khi Luật Kinh doanh BĐS 2023 thì có 11 điểm mới. Những thay đổi này được đánh giá là phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Luật mới đã bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản người dân, tránh việc lách luật. “Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua” - ông Hải đánh giá, đồng thời cho biết nhiều quy định mới về quản lý nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ, bỏ thời hạn sở hữu nhà chung cư và nhiều chính sách đáng chú ý dành cho nhà ở xã hội… cũng sẽ là tiền đề để thị trường BĐS phục hồi mạnh mẽ trong năm nay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng bày tỏ lạc quan khi thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành đã tổ chức nhiều cuộc họp, đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 về tháo gỡ trái phiếu DN, trong đó có DN BĐS được đáo hạn trái phiếu; Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được ban hành. Đặc biệt, điểm nhấn lớn nhất là tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đất đai (sửa đổi) là kết quả của quá trình tiếp thu nhiều ý kiến của chuyên gia, hiệp hội, DN.

“Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp này, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 1/1/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” - ông Châu nhấn mạnh.

“

Theo TS Cấn Văn Lực, năm 2024 sẽ là năm bản lề cho quá trình phục hồi của thị trường BĐS. Dòng vốn sẽ được huy động từ đa dạng các nguồn, bao gồm: ngân sách nhà nước, khách hàng, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, cho thuê tài chính, vốn tự có và vốn góp, huy động từ thị trường vốn và nguồn vốn từ nước ngoài. Năm 2023, tín dụng BĐS đạt 2,75 triệu tỷ đồng (chiếm 21,4% tổng dư nợ của nên kinh tế), trong đó cho vay nhà ở ước đạt 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS (chiếm khoảng 36%). Với việc sửa cùng lúc 4 Luật quan trọng về BĐS, khi có hiệu lực sẽ đồng bộ, nhất quán các chính sách để thị trường phát triển.