Giá căn hộ tại Hà Nội tăng gấp 6 lần sau 2 thập kỷ, liệu còn tăng tiếp?

Tóm tắt:

-Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam sau 20 năm, đánh dấu mốc quan trọng trong quá trình hoạt động của Savills tại Việt Nam từ năm 1995 với tiền thân là Chesterton Petty Việt Nam. Năm 2007, Savills đã mua lại công ty này và đổi tên thành Savills Việt Nam.

-Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chu kỳ biến động tăng giảm của giá căn hộ tại Tp.HCM và Hà Nội khá rõ nét, cùng với đó là những thay đổi trong nhân khẩu học, kinh tế xã hội, dòng vốn FDI,...đang có sự ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở hiện tại và trong tương lai.

Giá căn hộ Hà Nội tăng 6 lần, Tp.HCM tăng đáng kể

Theo Savills, chu kỳ thị trường bất động sản Việt Nam không được ghi nhận một cách rõ ràng. Nhưng khi so sánh với các quốc gia trên thế giới, chu kỳ bất động sản nhà ở của Việt Nam dường như ngắn hơn rất nhiều. Chù kỳ này ở Anh thường là 10 năm, ở Úc là 7 năm, và ở Việt Nam là gần 5 năm. Đây có lẽ là kết quả của việc Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ một cách “trực tiếp” hơn những nước khác.

Với những số liệu đã thu thập được, Savills Việt Nam đã thể hiện được chu kỳ biến động tăng giảm của giá căn hộ tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM khá rõ nét trong suốt 2 thấp kỷ qua.

Giá bán trung bình của căn hộ tại Hà Nội năm 1995 chỉ khoảng 200 USD/m2, nhưng, đến nay mức giá này đã tăng lên gấp 6 lần đạt mức khoảng khoảng 1.200 USD/m2. Nếu so sánh ở thời đỉnh điểm của thị trường BĐS (năm 2011) thì mức giá trung bình này còn cao hơn rất nhiều (khoảng trên 1.600 USD/m2).

Tương tự, giá căn hộ tại Tp.HCM vào năm 1995 chỉ khoảng 600 USD/m2, tăng lên cao nhất trên 1.600 m2/m2 vào năm 2008 và giảm còn khoảng trên 1.000 USD/m2 ở thời điểm hiện nay.

Ở biểu đồ trên, có thể thấy rõ nét được 3 chu kỳ biến động tăng giảm giá nhà tại Việt Nam trong 2 thập kỷ qua. Mức giá trung bình của căn hộ Tp.HCM có sự tăng giảm đáng kể. Mức giảm rõ rệt được ghi nhận đầu tiên là vào năm 1997 do chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á, và tiếp theo là việc điều chỉnh thị trường chứng khoán năm 2003, và tiếp đến là cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008.

Bất động sản Việt Nam bước vào chy kỳ mới, nhiều tiềm năng

Trong năm 2005, Việt Nam đi vào thời kỳ đầu của giai đoạn “dân số vàng”, khi dân số tăng cao và lượng lao động trẻ tuổi cũng tăng rõ rệt. Điều đó đồng nghĩa với việc thúc đẩy sản lượng nội địa cũng tăng. Một điều đáng ghi nhận là gánh nặng của người cao tuổi vẫn chưa ảnh hưởng đến chi phí xã hội. Tuy nhiên, các nền kinh tế trong khu vực có biểu đồ nhân khẩu học tương tự sẽ cạnh tranh lẫn nhau.

Theo Savills, trong 20 năm qua đã có những thay đổi lớn trong nền kinh tế và dân số của Việt Nam. Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch dân số từ nông thôn đến thành thị, và nền kinh tế chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp.

Tỷ lệ hộ gia đình giảm từ 4,7 người/hộ gia đình vào năm 1995 xuống còn 3,6 người/hộ gia đình vào 2014. Do thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn khiến cho các hộ gia đình 3 thế hệ giảm đi đáng kể. Điều này tạo điều kiện cho thị trường căn hộ chung cư phát triển và tạo nên nhu cầu sinh sống độc lập.

Tuy nhiên, theo nhận định của Savills vì truyền thống hiếu thảo trong nền văn hóa phương Đông có thể ảnh hưởng đến mức giảm quy mô hộ gia đình tại Việt Nam. Trong khi đó, châu Âu tỷ lệ hộ gia đình chỉ 2 người/hộ, Trung Quốc 3,1 người/hộ, Campuchia là 4,8 và Phillipine là 4,3. Việt Nam có nguồn dân số trẻ và lực lượng lao động tri thức.

Theo nghiên cứu của Tập đoàn tư vấn Boston (BCG), Việt Nam có sự gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh nhất Đông Nam Á, dự kiến tăng lên 33 triệu người cho tới năm 2020, gần gấp ba lần con số 12 triệu người năm 2012.

Ông Neil Macgregor - Tổng Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, Việt Nam là một trong 10 quốc gia nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, đó cũng là yếu tố đóng góp chủ yếu vào GDP. Năm 2014 kiều hối về Việt Nam khoảng 12 tỷ USD,  trong đó, đầu tư bất động sản trực tiếp cũng có lợi khi nhận được khoảng 17% đến 20% tổng lượng kiều hối.

Bởi khi có nhiều người Việt sinh sống ở hải ngoại quay trở về thì việc tiếp cận với kiều hối sẽ dễ dàng hơn. Gần đây, Chính phủ đã nhận ra lợi ích này thông qua việc sửa đổi Luật Nhà ở, với việc cho phép Việt kiều được hoàn toàn sở hữu bất động sản trong nước.

Việt Nam còn trở thành tâm điểm của đầu tư nước ngoài và đạt đỉnh điểm vào năm 2008 với lượng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký lên tới gần 70 tỷ đô la Mỹ. Từ đó tới nay, chất lượng nguồn vốn FDI đang có chiều hướng được cải thiện đáng kể với sự gia tăng về tỷ lệ hấp thụ của nguồn vốn này.

Savills Việt Nam nhận định, đã có rất nhiều những thay đổi trong 20 năm qua tại Việt Nam. Những yếu tố này cùng với tiềm lực phát triển mạnh mẽ của khu vực Đông Nam Á, và triển vọng phát triển của các thị trường mới nổi sẽ thúc đẩy Việt Nam là điểm đến kinh doanh hấp dẫn trong tương lai.