Thống nhất pháp lý bất động sản thế chấp

Một tài sản đang có quá nhiều lớp pháp lý

Quốc hội đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo chương trình, trong tháng 8/2026, các cơ quan liên quan sẽ tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện các dự thảo trước khi trình Quốc hội tiếp tục xem xét.

Theo quan sát của Thời báo Ngân hàng, cùng thời điểm này, các NHTM cũng đang tiếp tục kiến nghị rà soát những quy định liên quan đến bất động sản thế chấp để bảo đảm thống nhất với pháp luật về hoạt động ngân hàng và giao dịch bảo đảm.

Bà Nguyễn Thị Phương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng - thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, tại buổi làm việc giữa VNBA và Bộ Xây dựng diễn ra vào cuối tháng 7, các TCTD đã tập trung góp ý nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến hoạt động tín dụng, từ điều kiện đưa bất động sản, dự án vào kinh doanh, giao dịch, chuyển nhượng dự án đến thanh toán, bảo lãnh, cơ chế bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm.

Trong đó, đại diện VPBank cho rằng, cần làm rõ phạm vi điều chỉnh và thứ tự áp dụng pháp luật đối với các giao dịch có sự tham gia của TCTD. Bởi hiện nay, một dự án bất động sản có thể được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn nhưng vẫn tiếp tục được đưa vào kinh doanh hoặc chuyển nhượng.

Trong trường hợp phải xử lý dự án để thu hồi nợ, tài sản này vừa chịu các quy định về xử lý tài sản bảo đảm, vừa phải đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng dự án của pháp luật kinh doanh bất động sản nên dễ phát sinh vướng mắc về thủ tục.

Đối với các quy định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, theo BacABank là loại tài sản có thể được thế chấp để chủ đầu tư vay vốn triển khai dự án. Tuy nhiên, khi dự án được đưa vào kinh doanh, từng căn hộ sẽ được bán cho khách hàng và có thể tiếp tục được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà. Vì vậy, các quy định về thế chấp, thanh toán tiền mua nhà và chuyển nhượng hợp đồng cần được rà soát đồng bộ để xác định rõ quyền của các bên trong từng giai đoạn của giao dịch, từ khi thế chấp dự án đến khi từng sản phẩm được đưa vào giao dịch.

Techcombank đề nghị rà soát các điều kiện pháp lý đối với dự án trước khi chủ đầu tư huy động vốn. Theo ngân hàng này, luật chỉ nên quy định những nguyên tắc chung và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết để phù hợp với từng loại dự án. Riêng đối với đất đối ứng, đề nghị có quy định riêng thay vì áp dụng chung các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh như các loại đất khác.

Ngoài ra, đại diện các ngân hàng cũng lưu ý đến quy định về công chứng đối với giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử. Theo đó, công chứng không chỉ xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mà còn hỗ trợ xác minh chủ thể tham gia. Vì vậy, việc đơn giản hóa thủ tục vẫn cần có cơ chế xác định rõ người có quyền thực hiện giao dịch.

Hướng đến bảo toàn quyền bảo đảm đã xác lập

Theo các NHTM, việc sửa đổi đồng thời các luật về đất đai, bất động sản và nhà ở được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc khi xử lý tài sản để thu hồi nợ, nhất là trong các trường hợp khoản vay phát sinh tranh chấp tại tòa án.

Ông Trần Văn Nhiên, Ban Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ Eximbank cho rằng, cần làm rõ quyền của ngân hàng đối với bất động sản đã nhận thế chấp hợp pháp. Thực tế có trường hợp ngân hàng nhận tài sản trên cơ sở hồ sơ pháp lý hợp lệ, đã công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm đúng quy định, nhưng sau đó giao dịch chuyển nhượng tài sản trước đó lại bị tuyên vô hiệu.

Theo ông Nhiên, bất động sản có thể đã trải qua nhiều lần chuyển nhượng trước khi được thế chấp, trong khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm dựa trên giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý đã được cơ quan nhà nước xác lập tại thời điểm giao dịch. Vì vậy, cần có quy định rõ về giá trị pháp lý của những thông tin đã được đăng ký và bảo vệ quyền của bên thứ ba ngay tình.

Một vấn đề khác được các NHTM quan tâm là khả năng tiếp cận thông tin về tài sản. Cùng với giấy chứng nhận, quá trình nhận thế chấp còn cần xác minh chủ sở hữu, tình trạng giao dịch và những thông tin pháp lý liên quan. Chính vì thế, Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng kiến nghị tăng cường kết nối dữ liệu dân cư, đất đai và VNeID để hỗ trợ quá trình xác minh, giúp TCTD có thêm căn cứ đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản trước khi nhận thế chấp.

Theo bà Nguyễn Thị Phương, những vướng mắc thực tế cho thấy, các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần tiếp tục được rà soát để thống nhất với pháp luật về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là nội dung VNBA đề nghị Bộ Xây dựng và NHNN tiếp tục phối hợp rà soát trong quá trình hoàn thiện các dự thảo luật để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về ngân hàng và hoạt động tín dụng. Đối với các TCTD, khi quyền bảo đảm đã được xác lập hợp pháp trên cơ sở thông tin được cơ quan nhà nước công nhận, quyền này cũng cần được bảo toàn khi tài sản tiếp tục phát sinh các giao dịch sau đó.