Tín dụng là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019?

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Tín dụng bất động sản tiếp tục bị hạn chế

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Với thị trường bất động sản Việt, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Theo quy định, trong các dự án phát triển bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Từ năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019; Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng.

Như vậy, dự nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án bất động sản bị kiểm soát.

Tín dụng là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản năm 2019.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là cần thiết. Theo đó, các doanh nghiệp cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính, quan tâm các phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Chính phủ.

“Tại TPHCM, tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản. Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Siết tín dụng nhưng cần hỗ trợ cho người thu nhập thấp

Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia về tài chính - ngân hàng, nhận định thị trường vốn của Việt Nam vẫn yếu. Chúng ta phải dựa vào những nguồn vốn đa dạng của nhà đầu tư, quỹ đầu tư, đầu tư nước ngoài… Nếu thị trường bất động sản chỉ dựa vào nguồn vốn như hiện tại là rủi ro cho ngân hàng, cho tài chính, cho nền kinh tế Việt Nam.

TS Nguyễn Trí Hiếu (Ảnh: TheLEADER)

“Hiện nay, tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức 6,8 triệu tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm khoảng 20% trên tổng dư nợ nền kinh tế. Điều này rất đáng lo ngại nếu dòng tiền đổ vào có thể bong bóng bất động sản sẽ hình thành vào những năm tới. Ngân hàng Nhà nước lại siết quy mô cho vay bất động sản được xem là những rào cản nhất định cho thị trường này trong thời gian tới” – TS Hiếu nói.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, người thu nhập thấp mà không được hỗ trợ lãi suất khi mua nhà sẽ khiến tình hình trở nên khó khăn. Ở Việt Nam, vay ngân hàng thương mại mua 1 căn hộ hơn 1 tỷ đồng (vay ngân hang khoảng 70%) tháng đầu trả gốc và lãi là 10,4 triệu đồng. Với một gia đình hai vợ chồng đi làm, có lẽ phải có thu nhập ít nhất gấp đôi số tiền phải trả nợ. Bao nhiêu người ở Hà Nội và TPHCM có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng? Nếu không hỗ trợ lãi suất cho người thu nhập thấp, việc đối tượng này có nhà là điều khó.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết, dư nợ cho vay của ngân hàng vào thị trường bất động sản 5 năm gần đây không hề giảm, dù tăng không nhanh như mức tăng tín dụng của toàn nền kinh tế. Do đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu phải kiểm soát rủi ro.

“Chính vì những hạn chế về dòng vốn vào bất động sản vẫn chủ yếu từ ngân hàng, khiến nguồn vốn không bền vững. Khi ngân hàng về bản chất không có vốn dài hạn mà sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn trong lĩnh vực bất động sản. Vì thế, cần phát triển các kênh huy động vốn khác và cân đối cấu trúc thị trường tài chính để phát triển thị trường bất động sản” – TS Lực nói

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang tồn tại những hạn chế, tài chính bất động sản như quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu cơ chế, cách làm chưa phù hợp với thị trường… là những rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển, TS Lực phân tích thêm./.