Tin vui cho nhà đầu tư đất nền đang "mắc kẹt", từ tháng 9 sẽ có chuyển biến mới

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ hôm nay (1/8/2024). Từ góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing đánh giá, đầu tiên hành lang pháp lý mới sẽ giải thoát cho các nhà đầu tư vốn đang bị mắc kẹt. 

Ông lấy ví dụ, có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ vẫn chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu và cũng chưa có cơ sở để cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã xây nhà, về ở. Rõ ràng, với một hệ thống hành lang pháp lý mới sẽ tác động tích cực phần nào đến các vướng mắc này.

Tác động thứ hai, Luật mới sẽ định hình, phân loại và sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư. Cuộc chơi khi đã minh bạch rồi thì những chủ đầu tư có năng lực yếu kém sẽ không còn đất để diễn. Nếu như chặng đường 10 - 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư, nhưng sắp tới có đất chưa chắc đã làm được. Bởi vì liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không.

Còn về định hình chiến lược phát triển dài hơi cho doanh nghiệp, khi hành lang phát lý các các quy định thể chế rõ ràng, các tập đoàn lớn sẽ quyết định đầu tư về các loại hình sản phẩm. Như thị trường căn hộ chung cư, trước đây chỉ có khái niệm căn hộ chung cư cao cấp và bình dân nhưng sắp tới sẽ có thêm nhiều phân khúc mới như căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như xu hướng chung trên thế giới.

Đối với đơn vị phân phối, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt liên quan nhóm môi giới bất động sản, sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào các tổ chức và có chứng chỉ hành nghề. 

"Nếu các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ cây dựng được cơ sở dữ liệu. Từ đó, Nhà nước sẽ ban hành được các quyết định, quyết sách liên quan đến tín dụng, điều tiết phù hợp", ông Trung cho hay.

Đối với các nhà đầu tư, ông Trung đánh giá cao về quy định Việt kiều còn Quốc tịch Việt Nam tới đây được phép mua nhà và không còn giới hạn 50 năm trong bối cảnh hàng năm lượng kiều hối đổ về rất dồi dào. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được nút thắt này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản rất lớn.

Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. Bởi vì, doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi "bấm nút" thi hành, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn. 

"Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách", ông Trung nhấn mạnh.

Liên quan đến thị trường đất nền, ông Trung đánh giá, trước đây trong chặng đường phát triển nóng, có lúc cấm phân lô bán nền, có lúc siết lại, điều này tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Tuy nhiên, khi đã định hướng rõ thì sẽ đỡ được tình trạng lãng phí đất đai, người dân sẽ không còn bị mắc kẹt. 

Như vậy, ba bộ Luật mới có hiệu lực sẽ là một bước tạo đà rất lớn, một cú hích mạnh mẽ cho thị trường đất nền. Bắt đầu từ tháng 9, tín hiệu thị trường sẽ thể hiện rất rõ. Và đến năm 2025, tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ, từ đó tạo sự bền vững, minh bạch cho thị trường, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing nhìn nhận.