Tính niên hạn công trình, giá chung cư sẽ thay đổi thế nào?

Không chỉ người mua nhà chịu tác động

Chính phủ vừa thống nhất yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Bộ Xây dựng được giao quy định cụ thể nội dung này trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, cần làm rõ phương án xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng công trình mới.

Quy định niên hạn công trình được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý rõ hơn cho việc xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời thay đổi cách thị trường định giá căn hộ.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), qua nhiều kỳ báo cáo, căn hộ chung cư đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản.

Đây là xu hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa tại các thành phố lớn. Khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, trong khi quỹ đất tại những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế, phát triển nhà ở theo hướng tiết kiệm đất, tối ưu không gian và hình thành các đô thị nén trở thành lựa chọn phù hợp.

Vì vậy, căn hộ chung cư không chỉ là một sản phẩm bất động sản mà còn là một cấu phần quan trọng trong phát triển đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Do giữ vai trò lớn trên thị trường, những thay đổi về chính sách quản lý nhà chung cư có thể tạo ra tác động lan tỏa đến nhiều chủ thể, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, ngân hàng đến các ngành nghề liên quan.

Ở góc độ này, việc quy định thời hạn sử dụng gắn với niên hạn công trình không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật hay an toàn công trình, mà còn liên quan trực tiếp đến giá trị tài sản và kỳ vọng của người sở hữu.

Theo VARS IRE, ở chiều tích cực, việc quản lý vòng đời công trình và chủ động tái thiết chung cư khi hết thời hạn sử dụng có thể mở ra cách tiếp cận mới trong phát triển nguồn cung căn hộ.

Thay vì để những khu chung cư xuống cấp trở thành điểm nghẽn kéo dài, việc chuẩn bị cơ chế tái thiết từ sớm có thể tạo điều kiện thay thế, bổ sung nguồn cung một cách chủ động, đặc biệt tại các khu vực đô thị đã phát triển, nơi quỹ đất mới ngày càng hạn chế.

Khi nguồn cung căn hộ được duy trì liên tục và có khả năng dự báo, thị trường có thêm điều kiện cân bằng giữa cung và cầu. Việc hạn chế tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại những khu vực có nhu cầu cao có thể góp phần giảm áp lực tăng giá do mất cân đối thị trường.

Niên hạn không đồng nghĩa làm giảm giá trị căn hộ

Cũng theo VARS IRE, nếu cơ chế tái thiết được triển khai hiệu quả, chính sách niên hạn công trình về dài hạn không nhất thiết đồng nghĩa với việc làm giảm giá trị của nhà chung cư. Ngược lại, một cơ chế rõ ràng về kiểm định, cải tạo, xây dựng lại và quyền của chủ sở hữu có thể góp phần tạo lập một vòng đời tài sản minh bạch hơn.

Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý rằng do căn hộ đang là phân khúc dẫn dắt thị trường, các quy định liên quan đến quyền của chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính nếu chưa được thiết kế rõ ràng có thể tác động đến tâm lý người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính...

Ở góc độ thị trường, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) cho rằng trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng trước khi luật mới được áp dụng.

Tuy nhiên, theo MBS mức tăng có thể không quá mạnh do nhà đầu tư vẫn thận trọng và mặt bằng lãi suất cao.

Về dài hạn, MBS cho rằng quy định niên hạn sử dụng có thể khiến chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư, do tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản vào những sản phẩm sử dụng lâu dài. Qua đó, phân khúc thấp tầng và đất nền có thể được hưởng lợi.

Một chuyên gia nhận định, việc đưa niên hạn công trình vào quản lý không đồng nghĩa giá chung cư sẽ đồng loạt giảm. Tác động tới giá sẽ phụ thuộc vào từng loại hình sản phẩm, thời gian sử dụng còn lại của công trình, vị trí, chất lượng dự án và quan trọng hơn là cơ chế pháp lý khi công trình hết niên hạn.