Những siêu hạ tầng đang viết lại giá trị bất động sản

Việc hàng loạt công trình giao thông trọng điểm liên tục khởi công thời gian gần đây, tạo kết nối, mở rộng ra nhiều khu vực, đang tạo cơ hội để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận các trục tăng trưởng khác nhau. Giá trị bất động sản tại các khu vực có hạ tầng tốt đi qua cũng đang được “viết lại”.

Metro đẩy giá bất động sản

Sự tăng tốc của hạ tầng đang kéo theo chuyển động rõ nét của thị trường bất động sản, nhất là nhiều khu vực ở TP.HCM.

Từ tháng 4/2026, sau khi metro số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm cùng Trung tâm hành chính TP.HCM khởi công, giá nhà tại khu vực này trở thành câu chuyện nóng hơn bao giờ hết. Đặc biệt, ga Thủ Thiêm trở thành “thước đo” giá cho loạt dự án cao cấp ở khu vực này, từ các dự án đang trong quá trình hoàn thiện đến dự án chuẩn bị mở bán.

Anh Tín Nguyễn, một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực Thủ Đức, cho biết, giá căn hộ tại Thủ Thiêm và khu vực quanh Rạch Chiếc từ đầu năm đến nay luôn là những con số khiến dân môi giới giật mình. Theo anh Tín Nguyễn, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và đồng bộ như tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, sân vận động Rạch Chiếc đang triển khai, cùng một loạt dự án trọng điểm tại Thủ Thiêm và trung tâm tài chính quốc tế, đã đẩy nhà đất xung quanh khu vực này lên mức giá mới.

“Khi hạ tầng và các công trình biểu tượng hoàn thiện trong giai đoạn 2026 - 2028, mặt bằng giá trị bất động sản khu vực này được kỳ vọng sẽ tái thiết lập, dẫn dắt bởi nhu cầu thực từ cộng đồng chuyên gia và dòng vốn quốc tế”, môi giới này nhận định.

Tương tự, dọc tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương, dù đang thi công nhưng giá nhà đất dọc trục Cách Mạng Tháng Tám và Trường Chinh đã tăng mạnh và lập mặt bằng mới. Theo các số liệu khảo sát, giai đoạn 2019 - 2020, giá nhà phố mặt tiền tại đây dao động 70 - 90 triệu đồng/m² thì nay đã lập mặt bằng mới ở mức 110 - 150 triệu đồng/m². Trong khi đó, những vị trí gần các nhà ga còn cao hơn rất nhiều.

Dọc quốc lộ 13, cùng với việc tuyến đường huyết mạch này được mở rộng, tuyến metro Thủ Dầu Một - Tao Đàn chuẩn bị đầu tư cũng đã góp sức đẩy giá đất lên ngưỡng 70 - 90 triệu đồng/m². Tại một số khu vực thuộc Bình Dương cũ, giá đất nền cũng tăng từ 20 triệu đồng/m² lên đến 60 triệu đồng/m² .

Theo CBRE Việt Nam, tính đến 2025, các dự án căn hộ dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đã chứng kiến mức tăng giá từ 50 - 70% trong vòng 4 - 5 năm, thậm chí có những khu vực giá trị tăng lên tới 150% từ khi tuyến đường sắt đô thị nay khởi công đến khi chính thức vận hành (tháng 12/2024).

Tương tự tại Nhà Bè và Cần Giờ, từ sau khi khu đô thị Vinhomes Green Paradise khởi động tháng 4/2025, tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ khởi công cuối 2025 và thông tin tuyến metro số 4 Đông Thạnh - Hiệp Phước dự kiến khởi công quý I/2027, khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư.

Các tuyến vành đai tạo nhiều cơ hội mới

Không chỉ các tuyến metro và loạt hạ tầng hiện đại ở khu trung tâm, các tuyến vành đai đi qua nhiều khu vực cũng đang khiến giá trị bất động sản khác biệt.

Ông Nguyễn Đỗ Dzũng, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, nhận định, vành đai 3 có thể trở thành “bản đồ cơ hội” mới cho bất động sản. Tuyến này đang dần trở thành một ranh giới tự nhiên của quá trình phát triển đô thị, đồng thời tạo kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc và có khả năng liên kết với các tuyến metro.

Lý giải nhận định này, ông Dzũng cho rằng tác động của metro sẽ thể hiện rõ nhất ở hai nhóm khu vực: lõi đô thị và vùng rìa nằm trong khoảng 30-45 phút di chuyển từ trung tâm. Và vành đai 3 là một trong những vị trí chiến lược nhất.

Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài khoảng 97km, đi qua TP.HCM, Tây Ninh và TP Đồng Nai. Trong đó, phần qua TP.HCM dài hơn 47km dự kiến thông xe cuối năm 2026.

Thực tế ghi nhận, kể từ khi vành đai 3 khởi công, mặt bằng giá bất động sản tại các dự án trên toàn tuyến đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt là nhóm những dự án sở hữu vị trí đắc địa, trong đó nổi bật là Vinhomes Grand Park, nơi dự án đi xuyên qua.

Nhưng tuyến đường xuyên tâm này xuất hiện không chỉ mở ra tiềm năng khác cho toàn khu Đông, mà còn đẩy giá trị bất động sản khu Tây Bắc TP.HCM, đặc biệt là khu vực Hóc Môn, lên “bậc thang” mới. Bởi tuyến đường này không chỉ tăng khả năng kết nối giữa Hóc Môn với khu vực trung tâm TP.HCM, Bình Dương, TP Đồng Nai và Tây Ninh, mà còn tạo động lực phát triển các khu đô thị mới, trung tâm logistics và dịch vụ thương mại quy mô lớn.

Cùng với hạ tầng giao thông, trong tháng 4 vừa qua, khu đô thị Đại học Quốc tế quy mô 1080ha cũng được khởi công xây dựng, hướng đến một đô thị sinh thái, trung tâm dịch vụ, giáo dục, y tế và thương mại quy mô lớn, đã đẩy giá trị đất đai tại khu vực này thay đổi sau nhiều chục năm trầm lắng.

Tuy nhiên, nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, ông Dzũng cho rằng hạ tầng không nhất thiết nâng giá trị toàn bộ thị trường bất động sản, mà có khả năng chọn lọc và tái phân bổ giá trị.

Chuyên gia này lưu ý chính quyền trong giải bài toán hạ tầng phải đồng thời song song giải bài toán nhà ở.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, các đô thị phát triển, đặc biệt siêu đô thị TP.HCM hiện nay, vấn đề quan trọng nhất là cần có cách tiếp cận mới về quy hoạch và phát triển hạ tầng.

Nếu nhìn vào hệ thống giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị, chúng ta có thể thấy đây không đơn thuần là một bài toán giao thông mà là một công cụ để tổ chức lại không gian đô thị, giúp kết nối các khu vực phát triển, giảm áp lực giao thông và tạo ra những động lực tăng trưởng mới.

“ Hạ tầng không chỉ là những công trình vật chất, mà còn là nền tảng để thu hút vốn đầu tư, thu hút nhân lực chất lượng cao và tạo ra những giá trị kinh tế mới. Một dự án hạ tầng tốt không chỉ giải quyết nhu cầu đi lại trước mắt mà còn phải tạo ra khả năng thu hút đầu tư, hình thành các trung tâm kinh tế mới, các khu đô thị mới và nâng cao năng lực cạnh tranh”, ông Thiên nói.