Toà chung cư 15.400 tỷ đồng bất ngờ bị chủ đầu tư 'bỏ rơi' dù khách vẫn nườm nượp kéo đến

Beaudry từng được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của thị trường bất động sản cao cấp tại trung tâm Los Angeles. Tòa tháp kính sẫm màu cao khoảng 212 m, nằm trong nhóm những công trình nhà ở cao nhất bang California. Dự án có tổng vốn đầu tư 600 triệu USD (15.447 tỷ đồng).

Bên trong tòa nhà là hàng loạt tiện ích cao cấp, gồm bể bơi nước mặn, hệ thống mô phỏng chơi golf, khu chăm sóc thú cưng và những căn hộ có tầm nhìn bao quát thành phố.

Tuy nhiên, mùa hè năm nay, tập đoàn bất động sản Brookfield bất ngờ thông báo sẽ từ bỏ dự án dù công trình mới khai trương tháng 4/2023. Đại diện Brookfield cho biết quyết định này phản ánh những khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản trung tâm Los Angeles.

Tòa chung cư mắc kẹt vì khoản nợ khổng lồ

Theo những người am hiểu vấn đề, tập đoàn Brookfield quyết định rút khỏi dự án thay vì tái cấp vốn cho khoản vay khoảng 360 triệu USD (9.200 tỷ đồng). Với mặt bằng lãi suất hiện nay, việc tái cấp vốn có thể khiến Brookfield phát sinh thêm hàng chục triệu USD chi phí.

Các nhà môi giới bất động sản cho rằng chi phí nợ đã gần như xóa sạch phần vốn chủ sở hữu của tập đoàn tại dự án, khiến việc tiếp tục nắm giữ không còn nhiều ý nghĩa kinh tế. Đơn vị cho vay, Bridge Investment Group thuộc Apollo, hiện đang tìm cách bán khoản nợ này.

Dean Zander, Phó chủ tịch phụ trách thị trường vốn bất động sản nhà ở tại Newmark ở Los Angeles, nhận định: “Đây từng được kỳ vọng là một thành công ngoạn mục. Thật không may, thị trường nợ đã thay đổi ngoài dự tính.”

Trước đó, Brookfield đã không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán một số khoản vay gắn với những bất động sản thương mại xung quanh Beaudry. Các tài sản này thuộc cùng quỹ đầu tư đang tiến đến cuối thời hạn nắm giữ.

Tỷ lệ lấp đầy 95% vẫn không cứu được dự án

Theo dữ liệu của CoStar, khoảng 95% trong tổng số 785 căn hộ tại đây đã có người thuê. Giá thuê chào trung bình khoảng 4.200 USD mỗi tháng, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung tại trung tâm Los Angeles.

Song, mức giá này vẫn thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư. Beaudry được thiết kế hướng tới nhóm chuyên gia và người có thu nhập cao làm việc tại trung tâm thành phố.

“Chúng tôi muốn tạo ra một nơi ở mang cảm giác thực sự sang trọng và tinh tế”, Andrew Parks, một trong những nhà thiết kế chính của dự án, cho biết.

Thực tế, tòa nhà hiện lại thu hút khá nhiều người trẻ và sinh viên.

Max Xing, sinh viên 19 tuổi tại Đại học Nam California, chuyển đến Beaudry hồi tháng 8. Anh thuê căn hộ studio rộng khoảng 51 m2 trên tầng 46, có máy giặt và máy sấy, với tổng chi phí khoảng 2.500 USD/tháng, gồm phí đỗ xe.

Để thu hút khách thuê, Brookfield cũng phải đưa ra các chương trình miễn tiền thuê trong nhiều tuần, tương tự nhiều chủ nhà khác tại trung tâm Los Angeles.

Trước đại dịch, khu vực này từng là điểm đến hấp dẫn của các nhà phát triển bất động sản. Giai đoạn 2017-2021, hơn 10.000 căn hộ mới được xây dựng, nhiều hơn bất kỳ khu trung tâm thành phố nào khác tại Mỹ, theo RentCafe.

Tuy nhiên, làn sóng làm việc từ xa sau Covid-19 khiến nhu cầu văn phòng và nhà ở tại đây suy yếu. Tỷ lệ văn phòng bỏ trống hiện vẫn cao gần gấp đôi năm 2019, trong khi giá thuê căn hộ mới chỉ trở lại mức trước đại dịch.

Brookfield từng kỳ vọng Beaudry chứng minh rằng bất động sản cao cấp vẫn có thể thành công tại trung tâm Los Angeles. Nhưng sau hơn ba năm, tập đoàn quyết định không tiếp tục chờ thị trường phục hồi.

Khó khăn của Beaudry phản ánh vấn đề lớn hơn đang bao trùm thị trường chung cư cho thuê tại Mỹ. Các chủ sở hữu bất động sản nhà ở nhiều căn hộ phải đối mặt khoảng 1.800 tỷ USD nợ trong thập kỷ tới, gần một nửa trong số đó đáo hạn từ năm 2026 đến 2028.

Nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cấp vốn trong bối cảnh chi phí vay hiện cao hơn gấp đôi thời điểm họ ký các hợp đồng tín dụng trước đây.

Theo Morgan Stanley, tỷ lệ chậm thanh toán đối với các khoản vay chung cư được đóng gói thành chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại đã tăng từ 1% vào tháng 10/2023 lên 7,1% trong năm nay. Đây là mức tăng mạnh nhất trong các nhóm bất động sản lớn.

Tháng 10, khoản vay 1,3 tỷ USD của Blackstone, gắn với nhiều dự án chung cư tại miền Nam và Tây Nam nước Mỹ, cũng bị chuyển sang diện quản lý đặc biệt sau khi không thanh toán đúng hạn một nghĩa vụ nợ.

Dù từ bỏ Beaudry, Brookfield không có ý định rút khỏi thị trường bất động sản. Tập đoàn đang chuẩn bị tận dụng cơ hội mua lại tài sản của những đối thủ gặp khó khăn.

Năm 2024, Brookfield đã mua một danh mục khoản vay liên quan 2.149 căn hộ tại San Francisco với mức chiết khấu lớn sau khi chủ sở hữu trước đó vỡ nghĩa vụ thanh toán.

Đại diện tập đoàn cho biết lãi suất cao đang gây sức ép lên người mua, nhưng cũng tạo cơ hội để Brookfield lựa chọn những tài sản chất lượng với mức định giá hấp dẫn.

Theo WSJ