Áp hệ số điều chỉnh giá đất: Tính toán cân bằng lợi ích

Điều này buộc TP HCM phải thận trọng để vừa bảo đảm quyền lợi người dân khi bồi thường, vừa giảm gánh nặngtiền sử dụng đất.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM phối hợp với các sở, ngành xây dựng hệ số điều chỉnh bảng giá đất. Đây được xem là bài toán khó.

Khó hơn làm bảng giá đất

Ông Đào Quang Dương, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, cho biết theo Luật Đất đai năm 2024, có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành luật quy định chỉ có 5 trường hợp áp dụng bảng giá này. Như vậy, 7 trường hợp còn lại sẽ được xác định bằng phương thức: Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất.

Hiện tại, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với các đơn vị liên quan trình UBND TP HCM dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi được phê duyệt, sở sẽ chọn thầu tư vấn để xác định hệ số cho hơn 11.000 tuyến đường; bảo đảm ban hành chậm nhất trước ngày 1-7.

Nhận định về công tác này, ông Dương cho rằng việc xác định hệ số điều chỉnh là nhiệm vụ phức tạp, thậm chí khó khăn hơn nhiều so với xây dựng bảng giá đất. Lý do là bảng giá đất có thể tính toán dựa trên mức bình quân phổ biến, trong khi hệ số điều chỉnh tác động trực tiếp, sát sườn đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên đòi hỏi độ chính xác rất cao.

"Quá trình này đòi hỏi sự đánh giá toàn diện và thận trọng. Mục tiêu tối thượng là bảo đảm quyền lợi của người dân, nhất là khi nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rất lớn và thành phố sắp triển khai hàng trăm dự án cần bồi thường, giải phóng mặt bằng" - ông Dương nhấn mạnh.

Linh hoạt sử dụng các phương pháp so sánh

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Dù Nghị quyết 254/2025 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2026) đã giảm tải gánh nặng tài chính cho các trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (nộp 30% - 100% tiền chênh lệch tùy hạn mức), nhưng với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp thuần túy sang đất ở, người dân vẫn lo ngại chi phí tăng cao.

Lý do là nhóm đối tượng này phải đóng tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở. Do đó, khi áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K), số tiền phải đóng dự kiến sẽ chịu tác động lớn.

Ông Đào Quang Dương thừa nhận việc xây dựng hệ số điều chỉnh là bài toán khó, cần sự thận trọng tối đa. Mấu chốt nằm ở sự xung đột lợi ích: trên cùng một tuyến đường, hệ số K vừa được dùng để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng (người dân mong giá cao), vừa dùng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích (người dân mong giá thấp). Cơ quan quản lý nhà nước buộc phải tìm ra điểm cân bằng hợp lý.

Về định hướng xây dựng, ông Dương cho biết có 3 hệ số cơ bản gồm: biến động giá thị trường; quy hoạch xây dựng (thường cho dự án) và các yếu tố ảnh hưởng giá đất (vị trí, mặt tiền, hạ tầng...).

"Dù cơ quan quản lý tích hợp cả 3 loại trên nhưng trong thực tế áp dụng cho người dân, hệ số biến động giá thị trường vẫn là yếu tố quyết định chính" - ông Dương nhấn mạnh.

Cũng theo ông Dương, dự kiến hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ từ 1,2 lần trở lên, tùy tuyến đường.

Một tín hiệu tích cực là cơ quan soạn thảo hướng dẫn Nghị quyết 254/2025 đã tiếp thu kiến nghị của TP HCM. Theo đó, thay vì cứng nhắc áp dụng phương pháp hệ số K, quy định mới cho phép linh hoạt sử dụng các phương pháp so sánh, thu nhập hoặc thặng dư để xác định giá đất. Nguyên tắc là nếu giá xác định theo các phương pháp này thấp hơn bảng giá đất thì sẽ áp dụng bảng giá đất.

Nếu quy định này được cụ thể hóa, TP HCM sẽ tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 100 dự án (giao đất thời điểm Luật Đất đai 2003), giúp sớm tính tiền sử dụng đất để hoàn thiện dự án và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân.