Áp lực 'bủa vây' dự án bất động sản sắp mở bán

Sức ép với các dự án mới

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong , thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn nhiều dự án đồng loạt ra mắt sau thời gian dài chuẩn bị pháp lý. Tuy nhiên, khác với không khí sôi động của những năm trước, nhiều dự án mở bán trong quý II ghi nhận lượng khách quan tâm thấp hơn kỳ vọng.

Không chỉ chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất, các dự án thương mại còn phải cạnh tranh với nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang được đẩy mạnh triển khai.

Theo báo cáo của MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay mua bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Để giảm áp lực tài chính cho khách hàng, nhiều dự án mới tại Hà Nội, Quảng Ninh và TPHCM đã áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu.

Tuy nhiên, theo MBS Research, các chương trình hỗ trợ này vẫn chưa đủ tạo cú hích khi phần lớn người mua lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Đơn vị nghiên cứu này cũng cho biết giá giao dịch tại một số dự án căn hộ đã giảm khoảng 5% so với quý I. Riêng tại Hà Nội, giao dịch diễn ra chậm hơn trong bối cảnh thành phố công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn tiếp tục quan sát.

Theo ghi nhận trên thị trường bất động sản Hà Nội, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo giãn tiến độ thanh toán, tặng voucher mua nhà trị giá đến 10% tùy từng dự án... nhưng vẫn vắng khách mua.

Dự án mới vẫn vắng khách đặt chỗ

Khảo sát của PV Tiền Phong tại một dự án căn hộ vừa chính thức giới thiệu ra thị trường tại phường Phú Thượng (Hà Nội) cho thấy không khí bán hàng khá trầm lắng. Dù chủ đầu tư tổ chức các sự kiện giới thiệu sản phẩm, lượng khách đăng ký giữ chỗ vẫn thấp hơn dự kiến.

Anh Phan Hợp, một môi giới đang phân phối dự án này cho biết, lượng booking hiện mới không đạt như kỳ vọng. "Khách đến tìm hiểu khá đông nhưng phần lớn vẫn nghe ngóng. Người mua hiện nay hỏi rất kỹ về pháp lý, tiến độ xây dựng, chính sách vay vốn rồi mới cân nhắc xuống tiền. So với năm ngoái, tỷ lệ khách chốt cọc giảm khá nhiều", người môi giới chia sẻ.

Theo người này, mức giá mở bán của dự án không phải quá cao so với khu vực, song áp lực lãi vay khiến nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn quyết định chờ thêm.

"Không ít khách nói sẽ đợi đến cuối năm xem lãi suất có giảm hay không. Một số khác lại chuyển hướng tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội vì giá phù hợp hơn với khả năng tài chính", môi giới này cho biết.

Không chỉ khu vực Phú Thượng tại Thanh Xuân, Tố Hữu, Đông Anh, Gia Lâm, hai bên đường Nguyễn Trãi... các dự án bung hàng cũng rơi vào cảnh tương tự.

Theo OneHousing, thanh khoản thị trường trong nửa đầu năm giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng người mua chưa vội xuống tiền do nhiều yếu tố cùng lúc tác động. Ngoài ảnh hưởng của mặt bằng lãi suất, giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian qua, trong khi nhiều khách hàng vẫn chờ các sản phẩm phù hợp hơn hoặc kỳ vọng quy hoạch mới sẽ tạo thêm cơ hội đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Trung, thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường. Nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn hiện hữu nhưng người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính cũng như triển vọng từng dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, nguồn cung đã cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhưng sức cầu vẫn chưa theo kịp, khiến nhiều chủ đầu tư phải mở bán thận trọng.

Theo ông Đính, thị trường nửa cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Xu hướng đầu tư ngắn hạn sẽ nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn. Người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, dự báo mặt bằng lãi suất khó giảm nhanh do áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng vẫn lớn. Đây sẽ tiếp tục là rào cản đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo ông Quê, nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng nhiều khách hàng đang lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc chờ giá bất động sản điều chỉnh thêm trước khi quyết định giao dịch. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế bất động sản sẽ khiến hoạt động đầu cơ giảm dần, góp phần giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Ông Quê cho rằng với phân khúc nhà ở thương mại, bài toán lớn nhất không còn là lợi nhuận mà là định giá sản phẩm phù hợp với sức mua. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận để đưa giá bán về sát khả năng chi trả của người dân sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản trong giai đoạn tới.