Bất động sản thời COVID-19: Cất tiền vào két chờ 'đáy'?

TS. Vũ Đình Ánh

Chuyên gia kinh tế

52 bài viết

• Tăng tính chuyên nghiệp và uy tín thì sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư với doanh nghiệp và tôi tin rằng, với việc hoàn thiện quy định và thực tiễn triển khai một cách đồng bộ thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển tốt trong thời gian tới
  Tại: Tránh hiện tượng "bond run", nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nên làm gì?
• Việc tăng VĐL cho 4 NH trụ cột, nguồn vốn ngoài nhà nước, kể cả vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đóng vai trò quan trọng, nhất là khi nguồn vốn nhà nước ngày càng khó bố trí sắp xếp.
  Tại: Tăng vốn điều lệ 4 NHTM trụ cột: Cần cách tiếp cận toàn diện

Sai lầm “dò đáy”

Anh Triệu Quang Phi từng trúng lớn khi “bắt đáy” thị trường BĐS 7 năm trước, cho rằng, đầu tư (BĐS) thời điểm sau dịch là một quyết định sáng suốt. Cũng từ kinh nghiệm trong quá khứ, anh Phi tin dịch Covid-19 sẽ khiến giá BĐS giảm mạnh, nhà đầu tư như anh chỉ cần kiên nhẫn ngồi chờ.

Đại diện một sàn BĐS tại Hà Nội cho biết, tâm lý “dò đáy” này của một số nhà đầu tư là có thật. “Họ đã chuẩn bị một lượng tiền lớn rút ra từ các kênh đầu tư khác, song vẫn rập rình chờ đáy xuống nữa vì tin rằng dịch bệnh còn dài”, vị này nói.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, những nhà đầu tư như anh Phi có thể đang phạm sai lầm khi xác định sai bản chất 2 thời điểm. Cuộc khủng hoảng các năm 1997 - 1998 hay 2008 - 2009 thực chất bắt nguồn từ chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền thiếu kiểm soát làm bong bóng đầu cơ BĐS phình to quá nhanh.

“Những lần trước nguyên nhân gây ra khủng hoảng đều do hệ thống ngân hàng phát triển quá nóng dẫn đến buông lỏng về quản lý rủi ro tín dụng, vay nợ để đầu tư BĐS quá dễ dàng khiến giá leo thang rất cao. Khi xảy ra khủng hoảng, bong bóng BĐS xì hơi, giá nhà đất rơi tự do”, TS. Vũ Đình Ánh phân tích.

Cũng theo chuyên gia Vũ Đình Ánh, bối cảnh hiện nay hoàn toàn khác, lịch sử những cuộc khủng hoảng trước sẽ không lặp lại. Thị trường tạm trầm lắng không phải do dòng tài chính quá dễ dàng dẫn đến vay nợ để đầu tư, cũng không phải do người mua thiếu phương tiện thanh toán hay niềm tin tiêu dùng sụt giảm như những gì từng xảy ra trong quá khứ. Lần này do sự chia cắt thị trường, dịch bệnh khiến nhiều người phải co lại với các nhu cầu thiết yếu, tạm thời gác lại nhu cầu mua nhà, dù để ở hay đầu tư.

“Vì thế việc nhiều người hy vọng BĐS xuống giá tương tự như trong các cuộc khủng hoảng trước đây là không có căn cứ”, TS. Vũ Đình Ánh nói.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng sẽ không có cái gọi là “đáy” BĐS. “Cung hiện nay còn đang thiếu hụt trong khi cầu vẫn rất lớn, chẳng có chủ đầu tư nào giảm giá cả, do đó không thể có đáy như nhiều người kỳ vọng”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường phân tích.

Cho tiền vào đâu?

Từ những khác biệt căn bản về bối cảnh, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên tiếp tục “dò đáy” bởi giá BĐS hiện nay đã là giá trị thực, thị trường cơ bản lành mạnh. Nếu nhà đầu tư không hành động ngay bây giờ, sẽ không còn cơ hội nào tốt hơn.

Thị trường bất động sản đang xuống đáy?

Thậm chí, các chuyên gia đều nhận định, cú chững lần này chỉ là ngắn hạn và thị trường BĐS sẽ bật trở lại nhanh; nhất là sau khi doanh nghiệp BĐS được bổ sung vào danh sách các đối tượng được hưởng gói hỗ trợ của Chính phủ theo đề xuất của Bộ Tài chính.

“Thị trường chứng khoán đang hồi phục rất nhanh sau chuỗi ngày đỏ sàn vì dịch bệnh là một minh chứng rõ ràng”, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực dẫn chứng. “Không giống như các cuộc khủng hoảng lần trước, lần này chỉ cần dịch bệnh chấm dứt, mọi lĩnh vực có thể ngay lập tức trở lại guồng quay cũ.”

Các chuyên gia cũng nêu thêm một lý do cho thấy hiện tại, thời cơ đang chín muồi mà nếu nhà đầu tư chậm chân, cơ hội vàng sẽ vụt mất - đó là tình trạng khan hiếm nguồn cung. Theo GS. Đặng Hùng Võ, năm 2019 ghi nhận sự sụt giảm lớn về nguồn cung BĐS khi tổng số dự án được phê duyệt chỉ bằng 20% so với năm 2018. Nguyên nhân chính do việc rà soát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước đối với các dự án.

Tình trạng cung không đủ cầu dự kiến sẽ còn kéo dài ít nhất sang năm 2021. Trong khi đó, để hoàn tất các thủ tục và triển khai một dự án thường doanh nghiệp phải mất tới 2 năm.

Bên cạnh đó, việc siết chặt tín dụng với BĐS theo Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ khiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung thêm gay gắt do doanh nghiệp khó tiếp cận với nguồn vốn để phát triển dự án. Điều này sẽ đẩy giá BĐS lên cao trong thời gian tới.

“Với việc được nhận gói hỗ trợ từ Chính phủ, các doanh nghiệp BĐS cũng không có áp lực phải xả hàng để thu hồi vốn. Ngay cả trên thị trường thứ cấp cũng sẽ khó có tình trạng nhà đầu tư bán tháo để cắt lỗ như nhiều người hy vọng bởi tình thế hiện nay không có gì buộc họ phải làm thế”, GS. Võ nhận định.

Chung quan điểm về thị trường thứ cấp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trái ngược với tình trạng phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng như trong quá khứ, nhà đầu tư sau nhiều lần mất tiền, giờ đã thận trọng hơn rất nhiều.

“Bây giờ người ta đầu tư chủ yếu bằng tiền tích lũy cá nhân, đồng nghĩa khả năng chịu đựng của họ cũng tốt hơn, lâu hơn khi thị trường biến động. Vì thế, đừng nên trông chờ vào nguồn hàng bán cắt lỗ”, TS. Cấn Văn Lực nói.