Mầm mống đầu tiên tạo nên cuộc khủng hoảng tài chính làm
rung chuyển thế giới xuất phát từ thị trường bất động sản. Số phận thị trường bất
động sản Việt Nam ra sao, liệu có đi theo vết xe của thị trường bất động sản Mỹ?
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên
có thể nói rằng, bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có
tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường
vốn và đời sống.
Đó là chưa nói đến việc, hầu hết các khoản thế chấp vay vốn
ngân hàng là tài sản bất động (hay bất động sản). Thị trường này suy thoái sẽ
khởi đầu cho hiệu ứng domino tác động đến mọi ngõ ngách của đời sống kinh tế. Vậy
Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem
là lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay bất động sản khi có trong
tay quá nhiều tiền thanh khoản.
Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm
vào tháng 1/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián
tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản
đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ.
Số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố đầu
năm 2009 cho thấy, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng.
Đây không phải là con số đáng ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường
bất động sản, giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn…
Theo số liệu thống kê của NHNN, tổng dư nợ vốn cho vay đầu
tư bất động sản của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả
nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ
toàn bộ nền kinh tế.
Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại
Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước.
Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm
khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng.
Là thị trường non trẻ nên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn
phổ biến là thị trường tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân
có nhu cầu bất động sản, khi mua vẫn thường trả một lần bằng tiền mặt. Đây là yếu
tố khác biệt cơ bản so với thị trường bất động sản ở Mỹ.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị
trường tài chính là những yếu tố mà thị trường bất động sản không thể đứng
ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá bất động
sản giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy trầm kéo dài.
Rủi ro từ bất động sản
Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế rung chuyển
bởi cơn sóng thần tín dụng thì thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn không ít rủi
ro. Rủi ro trên thị trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại. Đó là những con bài domino trên dây chuyền của
nền kinh tế.
Năm 2007 được coi là năm đỉnh điểm của chu kỳ tăng trưởng
kinh tế VN. Cùng với sự hưng phấn của nền kinh tế, các ngân hàng thương mại đã
mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy.
Số liệu của Ngân hàng nhà nước cho thấy, sự đột biến từ quý
4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh
điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng
(tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở Tp.HCM.
Sự gia tăng đột biến chưa từng có này, có trực tiếp liên
quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.
Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng
mà các ngân hàng ở Tp.HCM đã thực hiện từ giữa năm 2007 đến giữa năm 2008, có
70,3% là cho vay trong vài tháng từ 11/2007 - 3/2008.
Tại thời điểm này, lãi vay ngân hàng thương mại phổ biến ở mức
trên 15%/năm. Sau thời điểm đó, lãi suất cho vay vẫn tiếp tục tăng. Bắt đầu từ
tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất.
Việc
điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% -
21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu. Đây là gánh nặng
mà không dễ chịu chút nào.
Cũng may là chính sách lãi suất cao không duy trì lâu. Vào
những tháng cuối năm 2008, theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng
Nhà nước, lãi suất cơ bản đã liên tục được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều
chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi
suất cho vay về quanh mức 12%/năm và vẫn có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới.
Về mặt lý thuyết, ngân hàng cho vay thường “túm kẻ có tóc”,
nghĩa là các khoản vay đều gắn liền với tài sản thế chấp. Khi nợ đến hạn, khách
không có khả năng thanh toán, NH sẽ siết nợ bằng cách bán đấu giá tài sản thế
chấp để thu hồi nợ. Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường
áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường sau đó
cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.
Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế lại phong phú hơn nhiều.
Trước hết là sự tác nghiệp của cán bộ tín dụng. Việc đánh
giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người
quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt
giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến.
Ngay
cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng này, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần
đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ
sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”.
Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh
toán nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn.
Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm.
Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần
nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại
Mỹ hiện nay.
Mầm họa vẫn còn lơ lửng
Tại thời điểm này, khi cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu đã
đi được một chặng đường dài, hầu hết các dự báo đưa ra đều cho rằng, nó sẽ kết
thúc vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, với Việt Nam, thị trường bất động sản hiện vẫn
bình yên và chưa chứng kiến một sự đổ bể đáng kể nào. Lý giải thế nào về hiện
tượng này?
Theo tôi có hai nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là do hiệu ứng
chậm của nền kinh tế VN trước những biến động của thế giới. Chúng ta không thuộc
số những nước nằm trong tâm bão nên những tác động tới VN thường chậm hơn. Khi
cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó,
nền kinh tế VN vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng.
Lý do thứ hai, các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản
có kỳ hạn khá dài. Thường là 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến
nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng
với một khoản chênh lệch từ 3,7% - 4,3%/năm. Tại thời điểm này, khi thị trường
bắt đầu xuống đáy, nhưng những khoản vay đến hạn chưa nhiều.
Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm
trên 50% so với mức đỉnh (thời điểm cuối 2007 đầu 2008). Kỹ thuật thẩm định chuẩn
mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức
70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.
Ví dụ,
anh có tài sản trị giá 1 tỷ đồng, sẽ được định giá là 700 triệu đồng. Dùng nó để
thế chấp sẽ vay được khoản tiền là 700 triệu x 70% là 490 triệu đồng.
Ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng và an toàn đó,
nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của
bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi
các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhưng ngân hàng cũng không có quyền hạn
pháp lý để thanh lý số bất động sản họ nắm trong tay.
Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu
khởi kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy
ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một
trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa.
Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể
trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp
không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình.
Do đó, các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những
nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng 2007 - 2008. Gánh nặng
về nợ xấu sẽ còn đeo đẳng nhiều năm sau.
Tại thời điểm này, khi thị trường bất động sản đang rơi, tuy
nhiên, bao giờ chạm đáy vẫn là một ẩn số. Đó cũng là lúc mà nó đang tích tụ để
cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Thời gian dài hay ngắn tùy thuộc vào sự phục hồi
của nền kinh tế thế giới. Chúng ta hãy kiên nhẫn lắng nghe, theo dõi để có thể
đưa ra những quyết định đúng đắn nhất.
Theo Phan Thế Hải
Tuanvietnam