CEO Avison Young Việt Nam: Giá chung cư đã tăng "nóng" và chỉ có thể giảm khi một yếu tố quan trọng xảy ra

Nửa đầu năm 2024 đã đi qua, có thể thấy phân khúc ở thực dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là chung cư. Ông nhìn nhận ra sao về diễn biến của phân khúc này?

Dù tình hình kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn và thị trường nhà ở chỉ vừa khởi sắc, mức độ quan tâm và nhu cầu về nhà ở (cả mua lẫn thuê) vẫn ở mức cao và có chiều hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án căn hộ này thường từ phân khúc phổ thông đến tiệm cận trung cấp, có giá bán khoảng 3 tỷ đồng. Đây là mức giá được xem là phù hợp với thu nhập bình quân của số đông người mua trong thị trường trăm triệu dân như Việt Nam. Ngoài ra, phân khúc này cũng thu hút với nhà đầu tư vì dễ dàng cho thuê hoặc mua đi bán lại.

Thị trường chung cư hiện nay độ "nóng" đã "hạ nhiệt", tuy nhiên, giá vẫn tăng, chưa có dấu hiệu dừng lại. Đáng chú ý, những dự án chung cư mới mở bán đã thiết lập mặt bằng giá mới cao. Theo ông, nguồn cơn nào dẫn đến thực trạng hiện nay?

Giá bán vẫn tăng trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong khi giá dự án mở bán sau luôn cao hơn dự án trước và dần thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này phản ánh nguồn cung căn hộ vẫn còn lệch, định vị chủ yếu từ tầm trung trở lên nên giá sẽ duy trì đà tăng. 

Giá dự án mở bán sau luôn cao hơn dự án trước và dần thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Xét về vị trí, giá bán cũng thể hiện mức độ phát triển cơ sở hạ tầng và tiềm năng tăng giá của dự án trong tương lai, nhất là trong bối cảnh quỹ đất ở chưa phát triển tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm. Cuối cùng, khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các chi phí liên quan đến đất đai, phát triển dự án dự báo tăng, làm tăng chi phí đầu tư và từ đó khó giảm giá bán.

Hiện nay, Chính phủ có nhiều động thái tháo gỡ những nút thắt về pháp lý, cơ chế chính sách cho các dự án bất động sản hay đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội để giúp tháo gỡ vấn đề khó khăn của thị trường nhà ở. Ông đánh giá thế nào về những động thái này?

Đây là những nỗ lực lớn của Chính phủ để khơi thông cho thị trường bất động sản Việt Nam và đảm bảo cho thị trường phát triển cân bằng, bền vững về lâu dài. Mỗi khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, thông qua và có hiệu lực đều tạo ra động lực phát triển mới cho thị trường. Lần này, không chỉ Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực sớm mà một số điều khoản của Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cũng có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ cho sự vận hành của thị trường.

Theo ông, việc các luật liên quan trực tiếp với thị trường bất động sản đi vào cuộc sống sẽ tác động ra sao đến việc khơi thông nguồn cung cho thị trường nhà ở?

Đất đai là nguồn tài nguyên thiết yếu, là nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư phát triển và kinh doanh trong nền kinh tế. Do đó, các Luật mới về bất động sản có hiệu lực sớm sẽ tạo cú huých cho thị trường, kỳ vọng sẽ thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở. Các quy định mới cũng giúp giao dịch bất động sản trở nên an toàn và minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia. 

Mặt khác, hệ thống pháp luật đất đai hoàn thiện hơn cũng giúp củng cố niềm tin cho doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tham gia vào thị trường, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đa dạng và bền vững. Tuy vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư và nhà đầu tư vẫn đang mong sớm có Nghị định, Thông tư hướng dẫn cụ thể, đồng bộ và diễn giải nhất quán. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để "ngấm" chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay.

Đâu là kịch bản cho thị trường nhà ở từ nay đến cuối năm, thưa ông?

Thị trường nhà ở kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn càng về cuối năm nếu có các điều kiện thuận lợi. Cụ thể, bối cảnh kinh tế vĩ mô lạc quan hơn, nguồn cung mới cải thiện theo hướng cân bằng, nghĩa là có thêm nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ giá phổ thông cho đến tầm trung để phục vụ người có thu nhập trung bình trở lên. Đã có những tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư sẵn sàng quay lại thị trường sau một thời gian điều chỉnh và tái cấu trúc. Nhu cầu nhà ở, sau thời gian bị dồn nén, kỳ vọng đem lại kết quả kinh doanh tích cực cho các dự án mới hoặc dự án tái khởi động.

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất hiện nay: Giá căn hộ chung cư có giảm không? Xin ông cho ý kiến?

Diễn biến trong vài năm trở lại đây cho thấy, giá bán chung cư hầu như không giảm. Thậm chí, các phân khúc căn hộ được tái định nghĩa chỉ sau vài năm do tốc độ tăng giá nhanh. Tại TP.HCM vào khoảng 5 năm trước, các dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 đã được phân loại tiệm cận với mức trung-cao cấp; trong khi hiện nay, mức giá khoảng 50 triệu/m2 chỉ được xem là mức cơ bản của trung cấp.

Giá bán sẽ duy trì đà tăng, trung bình 2% đến 5% mỗi quý, và theo hướng thiết lập mặt bằng giá mới. Tôi cho rằng giá nhà ở tại các thành phố lớn sẽ không thể giảm đột ngột trừ khi thị trường có chuyển biến nguồn cung mới, cụ thể là có thêm dự án thuộc phân khúc phổ thông giá hợp lý và nhà ở xã hội.

Giá nhà ở tại các thành phố lớn sẽ không thể giảm đột ngột trừ khi thị trường có chuyển biến nguồn cung mới.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Theo ông, thời điểm này người mua nhà ở thực và nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Ưu điểm khi mua bất động sản thời điểm này là người mua có thể tận dụng nền lãi suất đang khá hợp lý và chính sách bán hàng tốt ở các dự án mới để hưởng tiềm năng tăng giá về sau. Tuy vậy, nguồn cung mới hiện nay chưa đa dạng, cũng như cần theo dõi thêm tình hình sức khỏe doanh nghiệp bất động sản để có quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính của mình.

Với người mua nhà ở thực, nên tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của dự án, vị trí, tiện ích nội khu và xung quanh; cũng như cân nhắc khả năng tài chính cá nhân. Một điều nữa nên cân nhắc là mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các dự án ở những quận xa trung tâm (Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè) hoặc các tỉnh lân cận (Long An, Bình Dương và Đồng Nai) nơi có quỹ đất lớn và giá bán dễ tiếp cận hơn.

Xin cảm ơn ông!