Chờ gỡ vướng "khoảng lùi" cất nhà

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM đang hoàn thiện hồ sơ trình UBND TP HCM ban hành Quy chế quản lý kiến trúc đô thị, thay thế Quyết định 56/2021/QĐ-UBND.

Nới lỏng quy định

Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP HCM. Đây là công việc quan trọng nhằm giải quyết nhu cầu xây dựng của người dân theo chỉ đạo của UBND TP HCM.

Nội dung trọng tâm dự thảo gồm: định hướng phát triển kiến trúc đô thị; quản lý không gian cảnh quan khu vực đặc thù; định hướng TOD và không gian ngầm; hệ số sử dụng đất ưu đãi; phân vùng kiến trúc, cảnh quan; quản lý kiến trúc công trình, nhà ở; bảo tồn công trình kiến trúc có giá trị; thi tuyển kiến trúc công trình quan trọng. Đặc biệt, quản lý kiến trúc nhà ở nhận được sự quan tâm lớn. Dự thảo bổ sung nhiều chỉ tiêu kỹ thuật như: số tầng, tầng lửng, tầng hầm, khoảng lùi, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.

Quyết định 56/2021 có hiệu lực từ tháng 1-2022. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng bộc lộ bất cập, cơ quan chức năng lúng túng, người dân thiệt thòi và mỹ quan đô thị bị ảnh hưởng bởi quy định về khoảng lùi. Cụ thể, theo Quyết định 56/2021, đối với lô đất có diện tích lớn hơn 50 m2, nếu chiều dài trên 16 m thì công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh giới đất phía sau tối thiểu 2 m; nếu chiều dài từ 9 - 16 m thì phải lùi phía sau tối thiểu 1 m. Trường hợp chiều dài dưới 9 m, thành phố chỉ khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.

Đến tháng 6-2023, UBND TP HCM chỉ đạo rà soát, tổng hợp khó khăn, đề xuất điều chỉnh quy định. Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận được 18 văn bản từ các đơn vị với gần 120 nội dung đề nghị bổ sung, điều chỉnh về mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi. Trong đó, nhiều địa phương đề nghị bỏ khoảng lùi phía sau đối với nhà ở đô thị hiện hữu, chỉ áp dụng với khu quy hoạch mới; hoặc chỉnh sửa theo hướng khuyến khích, không bắt buộc đối với khu đô thị hiện hữu. Nhiều người dân đã thay đổi kế hoạch xây nhà để chờ quy định mới. Vừa qua, thành phố chỉ đạo các cơ quan tham mưu sớm trình dự thảo để ban hành quy định mới trong tháng 6 này.

Vẫn lo "thiệt" đất

Dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP HCM quy định khoảng lùi sau đối với thửa đất có diện tích trên 50 m2 (có một mặt tiếp giáp chỉ giới đường đỏ) có phần "dễ thở" hơn cho người dân khi chiều dài thửa đất được nới lên từ 2 đến 3 m. Cụ thể, thửa đất sâu từ 18 m trở lên lùi tối thiểu 2 m; từ 12 - 18 m lùi tối thiểu 1 m. Thửa đất sâu dưới 12 m không bắt buộc lùi, nhưng khuyến khích tạo khoảng trống thông thoáng phía sau.

Diện tích khoảng trống phía sau tối thiểu bằng 8% diện tích thửa đất và không nhỏ hơn 4 m2. Trong phạm vi khoảng lùi (trừ lùi sau, lùi bên), người dân được phép bố trí ban công, ô-văng và các chi tiết trang trí kiến trúc.

Anh Tăng Phương Anh (phường Dĩ An) cho rằng dự thảo đã "nới lỏng" hơn Quyết định 56/2021. Đơn cử, thửa đất sâu 17 m trước đây phải lùi sau 2 m thì nay chỉ lùi 1 m. Việc này giúp tăng diện tích sử dụng, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho gia đình đông thành viên.

Tuy nhiên, anh Trần Minh Vương (phường Hiệp Bình) lại băn khoăn về nhiều bất cập. Theo anh Vương, quy định hiện hành của Bộ Xây dựng cho phép các lô đất dưới 90 m2 được xây dựng với mật độ tối đa 100%. Trong khi đó, dự thảo mới lại buộc các lô đất dưới 90 m2 phải chừa khoảng lùi phía sau tối thiểu 8% diện tích đất.

Điều này đồng nghĩa mật độ xây dựng thực tế chỉ còn tối đa 92%. Chưa kể, nhiều khu vực bị ảnh hưởng bởi quy hoạch lộ giới treo kéo dài nhiều năm, khiến người dân tiếp tục phải chừa khoảng lùi phía trước. Như vậy, diện tích xây dựng thực tế sẽ còn thấp hơn đáng kể.

"Dự thảo cho rằng việc chừa tối thiểu 8% diện tích phía sau nhằm bảo đảm thông thoáng và thông gió. Tuy nhiên, cần làm rõ cơ sở khoa học của con số 8% này. Nếu chỉ chừa 4% hoặc 5% diện tích thì liệu có thực sự không đáp ứng được yêu cầu về thông gió, chiếu sáng hay không? Việc áp dụng một tỉ lệ cứng cho mọi trường hợp cần được nghiên cứu và giải trình rõ ràng hơn" - anh Vương đặt vấn đề.

Với hộ gia đình có diện tích nhỏ, tác động của quy định là rất lớn. Ví dụ, nhà rộng 51 m2, xây một tầng, hai phòng ngủ thì diện tích mỗi phòng cực kỳ hạn chế vì phải chừa không gian chung, bếp... và hơn 4 m2 tạo khoảng thông gió. Diện tích sinh hoạt bị thu hẹp, gây lãng phí quỹ đất.

Ngoài ra, quy định khoảng lùi phía sau tính trên phần đất ở (thổ cư) cũng tạo gánh nặng tài chính. Người dân phải tốn chi phí chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, nhưng sau đó không được phép xây dựng trên phần diện tích này mà phải dành làm khoảng lùi. Do đó, anh Vương đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại quy định về khoảng lùi sau và cách xác định mật độ xây dựng, bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu quản lý quy hoạch, môi trường sống và quyền lợi chính đáng của người dân.