Chu kỳ mới của bất động sản: Dự báo nguồn cung khan hiếm, giá chung cư sẽ còn tăng tiếp

Mặc dù cơn sốt giá nhà chung cư trong 4 tháng đầu năm đã hạ nhiệt nhưng theo đánh giá của giới phân tích giá chỉ hạ ở những phân khúc bị môi giới làm giá thổi lên như nhà tập thể, căn hộ cũ còn giá căn hộ chung cư mới vẫn tiếp tục đà tăng do nguồn cung khan hiếm, chi phí cấu thành giá căn hộ tiếp tục tăng cao đặc biệt là khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2024.

Tập san chuyên đề bất động sản của Techcombank Priority phát hành mới đây cũng nhấn mạnh tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 3 năm tới. Cụ thể, tại thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung giai đoạn 2024-2026 xấp xỉ 114.800 căn, tương đương 38.000 căn/năm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở 120.000 căn/năm.

Đơn vị này cho rằng, trước đây, khung giá đất của nhà nước thường chênh lệch thấp hơn so với giá thị trường. Theo luật 2024, sẽ áp dụng khung giá theo thị trường khiến chi phí liên quan đất đai tăng, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng. Đây sẽ là nguyên nhân đẩy giá căn hộ chung cư mới tiếp tục tăng trong giai đoạn 2024-2026.

"Trong nghiên cứu khả thi dự án (Feasibility Study) của các chủ đầu tư trước đây luôn có dự phòng cho việc tăng chi phí. Tuy nhiên với mức tăng cao theo luật mới hiện nay, dự phòng phí sẽ không đủ. Các chủ đầu tư cần năng lực tài chính rất cao để triển khai dự án", Techcombank Priority khẳng định trong báo cáo.

Hiện nguồn cung mới đang không đáp ứng đủ được nhu cầu nhà ở hàng năm. Khi qui định mới của Luật đất đai 2024 được áp dụng dù giúp thị trường minh bạch hơn nhưng lại càng làm khan hiếm quỹ đất sạch. Điều này dẫn đến nguồn cung hạn chế. Giá bán bất động sản tăng, thực tế là một số dự án đã có định hướng tăng giá so với mức giá 2023.

Theo Techcombank Priority, thị trường bất động sản đang ở chu kỳ thứ 5 từ năm 2021-2026. Ở chu kỳ này, nền kinh tế đã tạo vùng đáy và đang dần hồi phục từ tháng 6/2023. Nhóm tài sản tăng trưởng (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư cổ phiếu) dự báo có triển vọng tích cực trong những năm tới. 

Đối với nhóm tài sản là bất động sản, thường sẽ hồi phục sau thị trường cổ phiếu khoảng 12 – 18 tháng, dự báo từ quý 2/2024 sẽ bắt đầu hồi phục và tăng trưởng trong giai đoạn 2025 - 2026.

"Nguồn cung những năm tới dự báo sẽ khan hiếm dẫn đến giá bất động sản tăng vì những qui định mới sẽ (1) bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và tạo nên môi trường pháp lý minh bạch (2) lựa chọn ra được những chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự trong việc triển khai và phát triển dự án (3) áp dụng khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tăng tính minh bạch cho người dân, tăng ngân sách cho nhà nước tuy nhiên sẽ làm chi phí đầu tư tăng. Những điều này dẫn đến nguồn cung trong những năm tới bị khan hiếm và giá bất động sản tăng", báo cáo của Techcombank Priority khẳng định.

Đồng quan điểm với Techcombank Priority, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho rằng giá chung cư đã hạ nhiệt nhưng nguồn cung mới vẫn neo ở mặt bằng giá mới vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính đã cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Về dài hạn, ông Quốc Anh cũng cho biết chung cư là sản phẩm đầu tư đem lại dòng tiền khá ổn. Tính cả tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê trong giai đoạn 2015-2023, chung cư đem lại lợi nhuận khoảng 12% một năm, cao hơn các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ.