Cục diện thị trường bất động sản Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh thay đổi, người mua chấp nhận trả giá cao cho dự án chuẩn cao cấp

Cục diện thị trường thay đổi?

Sau sáp nhập, hiện tượng “giá căn hộ Bình Dương cũ áp sát nội đô TP. Hồ Chí Minh cũ” nhìn bề ngoài là câu chuyện về giá, nhưng phần lõi lại là sự thay đổi của chuẩn thị trường.

Nếu quay lại vài năm trước, căn hộ Dĩ An, Thuận An từng là lựa chọn “vừa túi tiền” cho nhóm nhân sự văn phòng, gia đình trẻ, với mặt bằng phổ biến từ 30 - 35 triệu đồng/m2; dự án quanh 40 triệu đồng/m2 đã được xem là cao và số lượng không nhiều. Nhưng chỉ trong một giai đoạn ngắn, cục diện đã đổi khác: nguồn cung mới ngày càng nghiêng về trung - cao cấp, kéo mặt bằng chào bán lên vùng hơn 50 - 90 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu chỉ gói gọn nguyên nhân ở “hạ tầng” hay “chủ trương sáp nhập” thì vẫn thiếu một mảnh ghép lớn: thị trường đang chuyển từ mua theo kỳ vọng sang mua theo kiểm chứng. Người mua hiện nay trả tiền cho sự chắc chắn nhiều hơn trước và sự thay đổi này khiến giá tăng theo hướng chọn lọc. Dự án nào đáp ứng được bộ tiêu chí mới thì neo giá cao; dự án nào không đáp ứng thì khó bám mặt bằng mới, thanh khoản cũng phân hóa mạnh hơn.

Theo các chuyên gia, đường đua của các chủ đầu tư trên trục QL13 và lan sang khu vực QL1K (Dĩ An) đang phân cực: một bên chọn chiến lược “neo giá” theo định vị cao cấp, bên còn lại chọn cạnh tranh bằng độ chắc chắn, với tiến độ và khả năng ở thực.

Ghi nhận dọc Quốc lộ 13, mặt bằng giá mới hình thành khi nhiều dự án được thị trường nhắc tới trong vùng 60 - 70 triệu đồng/m2, còn hàng ở mức 50 - 55 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm.

Trong nhóm “neo giá”, The Emerald Boulevard của chủ đầu tư Lê Phong cũng thuộc nhóm giá cao khoảng 75 triệu đồng/m2, Khải Hoàn Imperial gây "sốc” với mức giá tiệm cận 90 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, “nâng chuẩn để neo giá” không chỉ là câu chuyện của các chủ đầu tư nội địa, mà còn được củng cố bởi sự hiện diện của các nhà phát triển quốc tế/định vị cao cấp tại Bình Dương cũ. CapitaLand với Orchard Grand thuộc khu đô thị Sycamore hay Gamuda Land với Artisan Park cho thấy khu vực này đang được nhìn như một thị trường đủ “độ dày” để phát triển sản phẩm trung - cao cấp theo pha, kéo tiêu chuẩn so sánh của người mua lên một nấc mới.

Dưới góc nhìn thị trường, sự xuất hiện và thanh khoản tích cực của một số dự án tại Bình Dương cũ đang cho thấy rõ hơn về quy luật xác lập mặt bằng giá mới. Nếu như The Ten và Orchard Grand, cùng nằm trong lõi Thành phố mới Bình Dương, góp phần định hình vùng giá quanh ngưỡng xấp xỉ 60 triệu/m2; thì các dự án ở khu vực giáp ranh Thủ Đức, gần trung tâm TP. Hồ Chí Minh hơn như Green Skyline của TBS Land lại tiếp tục thiết lập mức giá cao hơn với mức từ 68 triệu/m2, lực hấp thụ khá tốt với 500 giao dịch đợt đầu ra mắt.

Diễn biến này phản ánh một quy luật ngày càng rõ nét: mặt bằng giá tại Bình Dương không còn dàn trải mà bắt đầu phân tầng theo khoảng cách và khả năng kết nối với trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Những khu vực càng tiệm cận TP. Hồ Chí Minh, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng và nhu cầu ở thực, có xu hướng thiết lập mức giá cao hơn vì dư địa tăng giá còn rộng.

Tổ hợp các “mốc” này cho thấy khi nhiều chủ đầu tư cùng nâng chuẩn trên một trục hạ tầng, giá không tăng kiểu đồng loạt theo địa bàn, mà tăng theo cơ chế so sánh trực tiếp giữa các dự án. Ai tạo được chuẩn cao hơn, hoặc chứng minh được giá trị tương xứng, thì mức giá mới được xác lập.

Bức tranh này đặt trong tương quan TP. Hồ Chí Minh sẽ càng dễ hiểu. Đến cuối năm 2025, Savills cũng cho biết giá sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 8% so với năm 2024, còn giá thứ cấp tăng trong biên độ 5 - 20% tùy khu vực, cho thấy xu hướng tăng giá không chỉ nằm ở “một vài điểm nóng” mà mang tính mặt bằng và phân hóa theo chất lượng sản phẩm.

Người mua chấp nhận trả mức giá cao

Khi lõi đô thị duy trì mặt bằng cao và tăng đều, các khu vực có khả năng “đóng vai” nguồn cung thay thế cho nhu cầu ở thật sẽ được nhìn bằng lăng kính mới, đặc biệt nếu khu vực đó bắt đầu được định danh như một phần của TP. Hồ Chí Minh mở rộng.

Ở lớp thị trường cao cấp, JLL cũng chỉ ra, xu hướng giá neo cao và nhích lên theo năm trong phân khúc căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh, phản ánh nguồn cung chất lượng vẫn khan và người mua chấp nhận trả cho chuẩn dự án tốt hơn. Một số chủ đầu tư quen thuộc ở phân khúc này như SonKim Land, Masterises, Khang Điền… đều định giá quanh ngưỡng trên 5.000 USD/m2 cho các dự án trong địa bàn TP. Hồ Chí Minh cũ. Khi “chuẩn cao cấp” ở lõi đô thị được thị trường chấp nhận, vùng giáp ranh muốn hấp thụ nhu cầu dịch chuyển sẽ phải nâng chuẩn dự án, và một khi chuẩn nâng lên, thì giá khó quay về mặt bằng trước đây.

CBRE cũng nhấn mạnh, bối cảnh nguồn cung tại các đô thị lớn mang tính chọn lọc và xu hướng người mua thận trọng hơn. Đặt vào câu chuyện Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, điều này giải thích vì sao mặt bằng giá ở Dĩ An, Thuận An không tăng kiểu “đồng loạt theo địa bàn”, mà thường tăng mạnh hơn ở các dự án làm tốt phần nền tảng: pháp lý, quy hoạch, thiết kế, tiện ích thật, tiến độ thật, và uy tín triển khai.

Làn sóng quan tâm sau sáp nhập cũng là một “đòn bẩy nhận thức” đáng chú ý. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, sau sáp nhập TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 50% toàn bộ sự quan tâm của cả nước; dữ liệu tháng 1/2026 thể hiện TP. Hồ Chí Minh 50%, Hà Nội 27% và phần còn lại chỉ 23%. Điều này có nghĩa, một mình TP. Hồ Chí Minh hút lượng quan tâm tương đương tất cả tỉnh thành khác cộng lại và đây là câu chuyện tái cấu trúc bản đồ chú ý của thị trường bất động sản, chứ không chỉ là “TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế”.

Theo phân tích của ông Tuấn, mức độ quan tâm tăng không nhất thiết vì có ngay dự án mới, hạ tầng mới hay chính sách mới trong ngắn hạn, mà vì thị trường “đọc” lại địa lý: Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Long An cũ không còn được nhìn như các địa phương rời rạc, mà được nhìn thành một vùng đại đô thị gắn nhãn TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Trong bất động sản, thay đổi nhận thức thường là chất xúc tác mạnh nhất; người mua đổi cách tìm kiếm, môi giới - doanh nghiệp đổi cách phân bổ nguồn lực, rồi sau đó dòng tiền thật mới đi vào.

Điểm tinh tế nằm ở chỗ, khi bản đồ chú ý được tái cấu trúc theo “vùng” thay vì “tỉnh”, tiêu chuẩn sản phẩm cũng tái cấu trúc theo. Người mua tìm theo vùng đô thị, vùng lan tỏa hạ tầng, vùng có khả năng kết nối và hưởng tiện ích đô thị. Và khi họ đã tìm theo vùng, họ sẽ so sánh theo chuẩn vùng. Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh vì vậy không còn cạnh tranh bằng “giá rẻ hơn TP. Hồ Chí Minh” như trước, mà cạnh tranh bằng tiêu chí “có đủ chuẩn để được định giá như TP. Hồ Chí Minh mở rộng hay không”. Chính áp lực so sánh này khiến các chủ đầu tư phải nâng cấp sản phẩm, đẩy tỷ trọng trung - cao cấp lên và kéo mặt bằng giá tăng theo.

Tựu chung, mặt bằng giá căn hộ ở khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đi lên là kết quả của 3 lực kéo cộng hưởng: chuẩn người mua nâng lên, đòi hỏi chất lượng và sự chắc chắn; xu hướng ưu tiên dự án hiện hữu nhằm giảm rủi ro, dễ kiểm chứng; cuối cùng là sự tái cấu trúc dòng chú ý sau sáp nhập khi siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh trở thành “nam châm” quan tâm ở quy mô quốc gia.

Đa số chuyên gia dự đoán, khi bước 1 của chu kỳ phục hồi là “dòng chú ý” đã diễn ra mạnh và tập trung trong năm nay, thì cuộc đua giá ở các vùng giáp ranh sẽ còn tiếp tục, nhưng theo hướng chọn lọc. Dự án tốt sẽ dẫn dắt định giá, còn phần còn lại buộc phải cạnh tranh bằng tiến độ, chất lượng, minh bạch và giá trị thực.