Đất nền có nơi 'bốc hơi' hơn một nửa so với mức giá đỉnh sốt

Giá đất nền lao dốc

Tại nhiều khu vực từng lên "cơn sốt", giá đất nền đang giảm đáng kể so với mức giá đỉnh đã được thiết lập. Sức cầu suy yếu, nhà đầu tư thận trọng và áp lực tài chính khiến một bộ phận người mua phải chấp nhận hạ giá để tìm thanh khoản.

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy, một mảnh đất rộng 90m2 hướng ra hồ tại khu đấu giá xã Đoan Bái (Hiệp Hòa, Bắc Giang) được rao bán 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, mức giá này đã thấp hơn khoảng 65,5% so với đỉnh được thiết lập trong quý IV/2025.

Tại khu vực Hiệp Hòa, Bắc Giang (cũ), nhiều bất động sản cũng đang được rao bán với mức giảm sâu. Một mảnh đất 400m2 tại Cẩm Trang, Mai Trung có giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m2, giảm khoảng 58% so với đỉnh quý I/2026.

Tương tự, tại thành phố Hòa Bình (cũ), giá đất nền cũng điều chỉnh mạnh. Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền khu vực này giảm hơn 50% trong một năm. Đơn cử, một lô đất 118 m2 tại khu đô thị Thống Nhất đang được rao bán với giá 1,95 tỷ đồng, tương đương 16,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 55% so với năm trước.

Ở Hà Nội, giá đất nền cũng hạ nhiệt nhưng mức giảm ít hơn. Dữ liệu cho thấy, giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm vào tháng 4/2025. Trong khi đó, tại khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng/m2, giảm hơn 35% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 hồi tháng 8/2025.

Trong khi đó, tại Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m2 ghi nhận trong quý II/2025.

Đất đấu giá tại nhiều địa phương giá cũng giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2025.

Vào cuối tháng 7/2026, tại phiên đấu giá quyền sử dụng 167 lô đất ở xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình, các lô liền kề vị trí đẹp có giá trúng phổ biến 15-17 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm khoảng 3-5 triệu đồng/m2. Các lô liền kề mặt trong được đấu thành công ở mức 8,5-9,5 triệu đồng/m2, chỉ cao hơn khoảng 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm 5 triệu đồng/m2.

So với những phiên đấu giá cuối năm 2025, giá trúng của nhiều lô nói trên đã giảm 500-600 triệu đồng/lô, cá biệt có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Tại xã Lai Thành, tỉnh Ninh Bình, phiên đấu giá lại 24 lô đất gần đây cũng ghi nhận giá giảm khoảng 30% so với lần đấu giá trước.

Nhà đầu tư "cắt lỗ"

Mức giảm sâu của giá đất nền cho thấy, thị trường không còn duy trì nổi mặt bằng giá được đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ như giai đoạn trước. Đặc biệt, tại những khu vực chưa hình thành nhu cầu ở thực hoặc hoạt động sản xuất, kinh doanh chưa phát triển, việc tìm người mua trở nên khó khăn hơn.

Anh Xuân Hoà (42 tuổi) - một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, anh từng mua một lô đất vùng ven vào cuối năm 2025 với kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, sau nhiều tháng không tìm được người mua lại, trong khi vẫn phải chịu chi phí vốn, người này buộc phải hạ giá bán.

“Ban đầu tôi chỉ định giảm vài trăm triệu đồng để chốt nhanh nhưng sau đó phải tiếp tục điều chỉnh. Hiện, mức giá chào bán thấp hơn gần một nửa so với lúc mua. Nếu tiếp tục giữ giá theo kỳ vọng cũ thì rất khó bán”, anh Hoà nói.

Theo ghi nhận, tình trạng phải giảm giá để thoát hàng đang xuất hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, mua vào đúng thời điểm giá tăng cao hoặc chạy theo thông tin quy hoạch.

Anh Nguyễn Cường - chủ một sàn chuyên phân phối đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận cho biết, lượng khách quan tâm vẫn có nhưng tỷ lệ người xuống tiền thấp hơn nhiều so với giai đoạn sốt đất. Người mua hiện chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá giảm sâu, hạ tầng hiện hữu và có khả năng khai thác thực tế.

Theo anh Cường, những lô đất được chào giá cao dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai rất khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm giá 20-30%, thậm chí sâu hơn mới có thể tiếp cận được khách mua thực sự có nhu cầu.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua khi giá cao.

Tuy nhiên, VARS nhận định thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù giá bất động sản đã có dấu hiệu giảm sau giai đoạn tăng nóng, tại nhiều nơi, mức điều chỉnh chủ yếu mới dừng ở “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”.

Theo ông Lượng, mặt bằng giá vẫn neo cao, chưa đủ hấp dẫn để dòng tiền quay trở lại mạnh, giá đặc biệt chưa hấp dẫn nhóm người mua ở thực. Vì vậy, dự báo thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.