Dự báo bất ngờ về giá bán nhà ở năm 2026

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và chuẩn hóa hơn sau giai đoạn thanh lọc. Khung pháp lý dần hoàn thiện, đặc biệt là các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản được quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn, buộc các doanh nghiệp, các chủ đầu tư phải công khai, minh bạch đầy đủ pháp lý dự án, tiến độ triển khai, phương án tài chính.

Song song đó, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ở thực và nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính minh bạch của thông tin, mức độ an toàn pháp lý và giá trị khai thác thực tế. Những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh ghi nhận thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung của thị trường, trong khi các dự án thiếu minh bạch tiếp tục bị thị trường sàng lọc.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định: "Có thể nói, minh bạch không chỉ là đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2025, mà còn là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển ổn định, bền vững trong các năm tiếp theo".

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2025, ông Thắng cho biết, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét và tăng trưởng mạnh mẽ đối với loại hình bất động sản nhà ở. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật về cả nguồn cung lẫn thanh khoản.

Theo số liệu thống kê của DKRA, trong năm 2025, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận hơn 29,000 căn hộ mới mở bán, tăng khoảng 2.5 lần so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ cũng tăng trưởng ấn tượng với hơn 26,000 căn, tương đương mức tăng gấp 3.1 lần so với năm 2024, cho thấy nhu cầu và niềm tin của người mua đang được cải thiện rõ rệt. Song song đó, phân khúc nhà phố/biệt thự cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng. Tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 16,000 căn, tăng 7.5 lần so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ tăng tới 8.8 lần so với năm 2024.

Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025 vẫn đang ở giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi một cách thận trọng. Mặc dù nguồn cung mới và lượng tiêu thụ ghi nhận tín hiệu cải thiện nhất định so với cùng kỳ năm trước, song quy mô thị trường vẫn duy trì ở mức khá thấp nếu so với giai đoạn hoàng kim trước năm 2022.

Ông Thắng nói: "Sự phục hồi của phân khúc này chưa diễn ra đồng đều mà mang tính chọn lọc. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tại các điểm đến du lịch trọng điểm, mô hình sản phẩm phù hợp với nhu cầu lưu trú thực tế và được vận hành bởi các đơn vị quản lý thương hiệu. Trong khi đó, những dự án từng phát triển theo mô hình cam kết lợi nhuận cao, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính vẫn gặp khó trong việc tiếp cận người mua và cải thiện thanh khoản.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư đối với bất động sản nghỉ dưỡng đã thay đổi đáng kể. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao, thị trường đang dịch chuyển sang cách tiếp cận đề cao hiệu quả khai thác, công suất vận hành và dòng tiền thực, khiến tốc độ phục hồi của phân khúc này diễn ra chậm hơn so với bất động sản nhà ở".

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong năm 2025, chính sách tín dụng ổn định cùng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp đã góp phần cải thiện đáng kể tâm lý người mua nhà. Việc lãi vay mua nhà ở mức hợp lý giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận dòng vốn, từ đó hỗ trợ thúc đẩy thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

Bên cạnh đó, sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô cùng định hướng kiểm soát tín dụng theo hướng chọn lọc đã tạo nền tảng tâm lý tích cực. Dòng vốn được ưu tiên cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, qua đó hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Về mặt chính sách, việc Luật Đất đai sửa đổi cùng các luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) từng bước được triển khai đã góp phần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài, đặc biệt đối với các dự án nhà ở. Điều này giúp nhiều dự án đủ điều kiện pháp lý để tái khởi động, bổ sung nguồn cung cho thị trường và cải thiện niềm tin của người mua.

Bước sang năm 2026, các yếu tố vĩ mô và chính sách được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy theo hướng ổn định và bền vững hơn. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý, cùng với triển vọng tăng trưởng kinh tế tích cực, thị trường bất động sản sẽ có thêm dư địa để phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thức. Đây cũng giai đoạn các bộ luật mới đi sâu vào thực tiễn, góp phần nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư, chuẩn hóa quy trình pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Dự báo về bất động sản 2026, ông Thắng cho rằng, năm 2026 thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ rệt hơn, nhưng mức độ phục hồi sẽ có sự phân hóa giữa hai nhóm chính: bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng.

Đối với bất động sản nhà ở, năm 2026 thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng từ năm 2025, khi nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và sẵn sàng đưa ra thị trường; thanh khoản cũng duy trì xu hướng đi lên nhờ niềm tin của người mua và nhà đầu tư dần được khôi phục. Tuy vậy, điểm sáng sẽ tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực.

Điểm sáng sẽ tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group

Thị trường duy trì đà tích cực nhưng mang tính chọn lọc cao: những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và gắn liền với các tuyến hạ tầng trọng điểm đang hoặc sắp hoàn thiện sẽ có thanh khoản tốt; ngược lại, các dự án chậm pháp lý, thiếu kết nối hoặc phát triển ở khu vực hạ tầng chưa đồng bộ sẽ khó thu hút người mua.

Bên cạnh đó, giá bán được dự báo tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, mặt bằng lãi suất và kỳ vọng hạ tầng, nhưng sẽ tăng theo từng phân khúc chứ không đồng loạt trên diện rộng.