HoREA đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận cho nhà ở thương mại giá hợp lý

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý. Một trong những nội dung được hiệp hội đặc biệt lưu ý là quy định khống chế mức lợi nhuận tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư của dự án.

HoREA cho rằng quy định áp trần lợi nhuận như trên chưa thực sự phù hợp. Theo hiệp hội, dù hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý về bản chất vẫn thuộc loại hình nhà ở thương mại.

Vì vậy, việc Nhà nước can thiệp trực tiếp bằng cách ấn định mức lợi nhuận tối đa 15% là chưa cần thiết và cũng khó có thể xem là một chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp.

HoREA lập luận rằng các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại hoàn toàn có thể tham gia chương trình nếu sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về loại nhà, giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định đối với nhà ở thương mại giá hợp lý.

Trong thực tế, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, chi phí vốn thấp hoặc quản trị dự án hiệu quả có khả năng đạt mức lợi nhuận cao hơn 15% tổng vốn đầu tư. Do đó, việc áp trần lợi nhuận có thể làm giảm động lực tham gia của khu vực doanh nghiệp.

Để củng cố quan điểm, HoREA dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02 liên quan đến gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Khi triển khai chính sách này, Nhà nước chỉ quy định tiêu chí về loại nhà và giá bán - chẳng hạn căn hộ có giá không vượt quá 1,05 tỷ đồng mỗi căn bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đủ điều kiện. Tuy nhiên, thời điểm đó không có quy định giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư dự án.

Một nội dung khác được HoREA đề nghị bỏ là quy định "cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án”.

Hiệp hội cho rằng quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Việc bỏ quy định miễn nghĩa vụ quỹ đất nhà ở xã hội sẽ giúp bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời đồng bộ với đề xuất không cho phép sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định rõ “đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp”.

Đối tượng được mua bao gồm cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở hoặc những người đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người, bao gồm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị, người mua nhà lần đầu.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị bỏ cụm từ “từ chủ đầu tư” trong quy định “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư”, thay bằng quy định “chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp”. Điều này nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhiều căn từ các dự án khác nhau.

Đối với việc chuyển nhượng, HoREA đề xuất quy định người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà, thay vì tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền như dự thảo.

Trong thời hạn 5 năm, nếu có nhu cầu bán lại, người mua có thể bán cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Quy định này được cho là phù hợp với nhu cầu dịch chuyển lao động, thay đổi công việc hoặc điều động cán bộ, công chức, viên chức.

Cần có cơ chế tín dụng riêng

Bên cạnh vấn đề lợi nhuận, HoREA cũng đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng riêng cho cả phía doanh nghiệp và người mua nhà nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá hợp lý.

Đối với chủ đầu tư, hiệp hội kiến nghị cho phép tiếp cận nguồn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất ở mức hợp lý và thời hạn vay được quy định theo từng giai đoạn bởi Thủ tướng Chính phủ.

Trong bối cảnh hiện nay, mức lãi suất khoảng 6–7%/năm được cho là phù hợp, với thời hạn vay khoảng 5 năm. Lãi suất áp dụng cho các khoản nợ quá hạn được đề xuất ở mức 130% lãi suất cho vay.

Với người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá hợp lý, HoREA đề xuất cơ chế vay tín dụng thương mại dài hạn với thời hạn khoảng 10 - 12 năm, lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ. Tương tự phía doanh nghiệp, mức lãi suất nợ quá hạn cũng nên được áp dụng ở ngưỡng 130% lãi suất cho vay.

Trong giai đoạn trước mắt, hiệp hội kiến nghị mở rộng đối tượng tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia. Hiện nay, gói tín dụng này đang được triển khai cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, với mức lãi suất khoảng 6%/năm trong thời hạn 10 năm.

Theo HoREA, nếu cho phép cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà ở thương mại giá hợp lý tiếp cận nguồn vốn này, hiệu quả sử dụng gói tín dụng sẽ được cải thiện đáng kể. Thực tế cho thấy tiến độ giải ngân hiện vẫn còn khá chậm.

Tính đến ngày 31/12/2025, 9 ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng gần 18.000 tỷ đồng, song số vốn giải ngân thực tế mới đạt khoảng 7.600 tỷ đồng.

Trong tổng số vốn đã giải ngân, khoảng 6.349 tỷ đồng được cấp cho 46 dự án nhà ở xã hội, trong khi 1.251 tỷ đồng được sử dụng để hỗ trợ người mua nhà tại 35 dự án.

HoREA cho rằng việc mở rộng đối tượng thụ hưởng sẽ giúp dòng vốn được lưu thông tốt hơn, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.