Lưu ý khi mua nhà: Giá cả, pháp lý, dòng tiền và gì nữa?

TS. Trịnh Thị Phan Lan

Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội

2 bài viết

• Trong tài chính cá nhân, hành vi tận dụng nguồn tiền lẽ ra dùng trả nợ để đi đầu tư là sử dụng vốn trái với mục đích ban đầu. Điều này có thể gây ra một số rủi ro như mất thanh khoản, bị phát mãi tài sản…
  Tại: Có nên trả nợ trước hạn?

Những yếu tố cần lưu ý khi đi vay mua nhà

Theo TS. Trịnh Thị Phan Lan, Đại học Kinh tế - ĐHQGHN, nhu cầu vay mua nhà luôn luôn tồn tại, song không phải ai cũng có đầy đủ kiến thức về tài chính và kinh nghiệm để đi vay ngân hàng.

Thông thường, khi bắt đầu tiếp cận với các gói vay, người đi vay sẽ nhận được sự hỗ trợ từ các nhân viên của ngân hàng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, không nên quá phụ thuộc vào sự tư vấn từ phía các nhà băng, mà thay vào đó nên xem thật kỹ các điều khoản hợp đồng và lưu ý 3 điều sau:

Thứ nhất lãi suất vay: Yếu tố lãi suất thấp thường sẽ được các ngân hàng nhấn mạnh để hấp dẫn người vay. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian ngắn (thường là 1-2 năm đầu tiên), sau đó sẽ điều chỉnh theo lãi suất thị trường.

"Người đi vay cần chú ý thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi và biên độ điều chỉnh lãi suất. Nhiều khách hàng không đọc kỹ hợp đồng, sau thời gian hưởng lãi suất ưu đãi đã khá bất ngờ vì số tiền trả quá lớn", chuyên gia cho biết thêm.

Bên cạnh đó, thời gian vay cũng ảnh hưởng tới lãi suất. Ngân hàng sẽ cung cấp các mức thời hạn vay cố định (5 năm, 10 năm, 20 năm, 25 năm) cho khách hàng chọn lựa. Thông thường, thời hạn vay ngắn thì mức lãi suất sẽ thấp hơn so với các thời hạn vay dài. Người đi vay nên dựa trên số dư tài chính hiện có của gia đình và năng lực chi trả để cân nhắc thời gian hoàn trả đủ tiền vay sớm nhất có thể.

Thứ hai, các chi phí khác: Ngoài lãi suất vay vốn, có nhiều chi phí có trên hợp đồng song lại thường ít được các tư vấn viên đề cập. Chúng có thể là phí công chứng, phí định giá tài sản, phí phạt trả chậm và phí bảo hiểm nhân thọ.

"Không nên gật đầu với tất cả các khoản phí này như một điều đương nhiên, mà nên thảo luận với ngân hàng để có lựa chọn phù hợp, đặc biệt là các yêu cầu về bảo hiểm nhân thọ. Vì thế, việc tìm hiểu nhiều ngân hàng khác nhau trước khi tiến hành vay là rất cần thiết." Chuyên gia khuyến nghị.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã có những văn bản quyết liệt chỉ đạo, không được phép xem bảo hiểm như là một trong những điều kiện bắt buộc để có thể tiếp cận khoản vay, song hiện tượng "bán bia kèm lạc" vẫn tồn tại dưới nhiều hình thức không công khai nên người vay mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng và trang bị kiến thức đầy đủ về các quy định liên quan đến vay mua nhà.

Yếu tố tiếp theo đó là các khoản phí trả trước hạn. Thông thường, người mua có thể dễ dàng hiểu về phí phạt do trả chậm song lại khá chủ quan với phí trả trước hạn. Khi trả trước hạn, người vay sẽ chịu 2 khoản phí. Trước tiên là phí cam kết rút vốn, phí này sẽ được áp dụng khi khách đã làm hồ sơ nhưng không rút vốn theo cam kết. Thứ hai là các khoản phí trả nợ trước hạn (thường áp dụng trong 5 năm đầu tiên).

TS. Trịnh Thị Phan Lan, Đại học Kinh tế - ĐHQGHN

Những lưu ý khi lựa chọn tổ ấm đầu tiên

Việc lựa chọn một mái nhà bên cạnh các vấn đề về giá, về khoản vay cũng có rất nhiều thứ mà người mua cần chú ý, nhất là những gia đình trẻ mới mua nhà lần đầu. TS. Lan cũng đã chỉ ra 4 yếu tố cần xem xét với một mái ấm, bao gồm yếu tố tài chính, yếu tố về cơ sở hạ tầng và yếu tố pháp lý

Thứ nhất, không cân nhắc khả năng tài chính thấu đáo

Theo chuyên gia, nhiều người bị rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả vì không chuẩn bị đủ tài chính nhưng vẫn nôn nóng mua nhà hoặc tự phá vỡ ngân sách đặt ra. Chẳng hạn, khi thấy một ngôi nhà ưng ý nhưng vượt quá khả năng tài chính, một số người lựa chọn vay mượn (từ ngân hàng, bạn bè, người thân) với mức vay cao hơn dự kiến ban đầu.

"Một căn nhà vượt quá ngân sách gây không ít rắc rối, nhất là khi có sự cố và bạn không thể chi trả. Bạn có thể sẽ rất sốc khi nhận ra số tiền thực sự mình phải thanh toán hàng tháng. Lúc này thì đã quá muộn và bạn sẽ chịu gánh nặng tài chính trong thời gian dài. Đặc biệt với nhà chung cư, bạn còn phải trả rất nhiều khoản tiền liên quan tới phí trông giữ xe, phí tiện ích và phí bảo trì, phí rác thải..." Bà Lan chia sẻ

Thứ hai, không kiểm tra kỹ tình trạng căn nhà trước khi đàm phán giá

Theo chuyên gia, có nhiều căn nhà đã được làm lại rất hào nhoáng, nhìn qua rất đẹp nhưng chất lượng không thật sự tốt. Chẳng hạn hệ thống tủ bếp nhìn rất to đẹp nhưng gỗ kém, thiết kế bất hợp lý.

Với căn nhà mua xây sẵn, trước khi quyết định mua, bạn có thể mời kiến trúc sư tới để đánh giá khả năng sửa chữa của ngôi nhà, cũng như việc thay đổi công năng cho phù hợp với gia đình và chi phí bỏ ra... Từ đó, có thể cân nhắc có nên mua hay không hoặc đàm phán mức giá hợp lý.

Thứ ba, không xem xét kỹ cơ sở hạ tầng xung quanh

Việc xem xét các tiện ích xung quanh căn nhà được nhiều người mua chú trọng, như hệ thống trường học, siêu thị, bệnh viện. Tuy nhiên, có những điều người mua thường bỏ sót như tình trạng giao thông, khả năng bị ngập nước,...

"Nếu tình trạng giao thông ổn thì bạn có thể chọn ngôi nhà xa một chút để có mức giá rẻ hơn mà không ảnh hưởng thời gian đi làm. Tương tự, khi xem nhà, bạn cũng nên chú ý đánh giá khả năng bị ngập nước bị khu vực mình ở. Nếu không cân nhắc kỹ có thể bạn sẽ hối hận nhanh chóng sau thời gian ngắn mua nhà, vì quá mệt mỏi thời gian di chuyển trên đường hay khu vực sống trở thành "làng chài’ sau trận mưa lớn." Bà Lan chia sẻ.

Thứ tư không tìm hiểu thấu đáo về pháp lý của căn nhà

"Ngôi nhà là tài sản lớn, do vậy, cần tìm hiểu rất kỹ mặt pháp lý. Với những người mua nhà lần đầu, thiếu kinh nghiệm, pháp lý căn nhà là một trong những thách thức khó khăn. Những vấn đề thường gặp là mua phải căn nhà vướng quy hoạch, sổ giả, không thể ra sổ,… Do đó, người mua nhà lần đầu nên tham khảo ý kiến của người thân có kinh nghiệm mua bán nhà đất hoặc chấp nhận chi trả phí để được hỗ trợ pháp lý từ sàn môi giới uy tín." - Chuyên gia khuyến nghị.

Lời khuyên về tài chính cho những gia đình trẻ lần đầu mua nhà

Chuyên gia cũng dành 3 lời khuyên cho người trẻ mong muốn sở hữu ngôi nhà đầu tiên của mình:

Nếu vay ngân hàng, hãy tìm hiểu nhiều ngân hàng: Một tâm lý phổ biến là người mua thường chọn ngân hàng có người quen đang làm hoặc người quen vừa vay ở đó. Lời khuyên với người trẻ mua nhà lần đầu là nên dành thời gian nghiên cứu chương trình của nhiều ngân hàng, vì mỗi ngân hàng sẽ có chương trình cũng như mức lãi suất ưu đãi riêng. Tuy mất thời gian một chút nhưng người mua sẽ tìm được gói vay với lãi suất phù hợp. Ngoài ra, việc chọn các ngân hàng có liên kết với dự án, chủ đầu tư cũng sẽ giúp cho thủ tục vay mua tiết kiệm hơn, chương trình ưu đãi cũng sẽ tốt hơn.

Tìm hiểu kỹ càng về lãi suất và thời hạn vay: Người vay cần cân nhắc hình thức lãi suất cố định và lãi suất thả nổi: Ưu điểm của lãi suất cố định là người vay biết trước số tiền phải trả hàng năm. Lãi suất thả nổi sẽ biến động, nếu giảm thì có lợi cho người vay, nếu tăng thì gánh nặng lãi vay là khá lớn.

"Hiện nay, các ngân hàng thường đưa ra các lãi suất cố định ưu đãi, khoảng 4-5% trong thời gian 1-2 năm đầu. Sau đó là lãi suất thả nổi. Vì thế, người trẻ cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Bên cạnh đó, cần cân nhắc thời hạn vay. Tâm lý chung là người mua nhà thường muốn trả nợ sớm. Tuy nhiên, khi vay thời gian ngắn, người mua cần đảm bảo khả năng tài chính, vì trả chậm sẽ chịu lãi suất phạt và ảnh hưởng hệ số tín nhiệm. Nếu vay dài thì áp lực tài chính sẽ có phần nhẹ hơn, song người vay nên tìm hiểu các mức phí khi trả trước hạn, hoặc tìm hiểu kênh đầu tư sinh lời nếu thị trường có dấu hiệu tốt và dùng tiền lời chi trả cho khoản vay mua nhà." Chuyên gia chia sẻ.

Luôn đặt kế hoạch mua nhà trong tổng thể kế hoạch quản lý tài chính cá nhân: Như đã nhấn mạnh phía trên, mua nhà vay ngân hàng là một chặng đường dài. Vì thế, không thể tách việc mua nhà ra khỏi kế hoạch tổng thể. Bên cạnh việc mua nhà, bạn cần đảm bảo chi tiêu tối thiểu cho bản thân và gia đình. Ngoài ra, cần duy trì quỹ dự phòng cho những trường hợp khẩn cấp. Do đó, nếu chưa tự tin, hãy tìm gặp một nhà tư vấn tài chính cá nhân để có thể hình dung nhiều kịch bản dòng tiền xảy ra trong tương lai để chuẩn bị sẵn sàng tài chính cho tổ ấm.