Ngân hàng “khóc ròng” với tài sản thế chấp: Cho vay 1,3 tỷ nhưng thực tế thửa đất được giao dịch 500 triệu đồng

Năm 2023, vợ chồng ông Huỳnh Anh K và bà Dương Thị H1 gặp khó khăn về tài chính nên vay ông Lê Minh T3 số tiền 300 triệu đồng, lãi suất 1,5%/tháng. Để bảo đảm khoản vay, ngày 17/4/2023, vợ chồng ông K ký hợp đồng ủy quyền cho ông T3 được quản lý, sử dụng và định đoạt thửa đất rộng 3.199,2 m².

Chỉ một ngày sau, ông T3 tiếp tục vay ông Đỗ Quốc B 500 triệu đồng. Để bảo đảm khoản vay này, ông T3 ký hợp đồng chuyển nhượng chính thửa đất trên cho ông B.

Sau đó, ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngày 26/4/2023 dùng thửa đất này thế chấp ngân hàng để vay 1,3 tỷ đồng.

Khoản vay được thực hiện trong thời hạn 300 tháng. Ông B trả nợ đến tháng 11/2023 rồi dừng thanh toán. Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu ông B trả hơn 1,487 tỷ đồng cả gốc và lãi, đồng thời đề nghị phát mại thửa đất để thu hồi nợ.

Vợ chồng ông K phản đối việc xử lý tài sản. Hai người cho rằng mình chỉ vay 300 triệu đồng, việc ký ủy quyền cho ông T3 nhằm bảo đảm khoản vay chứ không phải chuyển nhượng đất.

Ông T3 cũng thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông B được lập để bảo đảm khoản vay 500 triệu đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm sau đó xác định hợp đồng ủy quyền giữa vợ chồng ông K với ông T3 và hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T3 với ông B là giao dịch giả tạo, đồng thời tuyên các hợp đồng này vô hiệu.

Một trong những căn cứ được tòa xem xét là giá chuyển nhượng chỉ 500 triệu đồng, trong khi trên thửa đất có căn nhà khoảng 200 m² và các ngôi mộ của gia đình ông K. Gia đình ông K vẫn sinh sống trên đất, còn ông B không sinh sống tại đây.

Đối với ngân hàng, tòa sơ thẩm không công nhận hợp đồng thế chấp và không chấp nhận yêu cầu phát mại thửa đất. Theo tòa, ngân hàng không phải bên thứ ba ngay tình vì khi nhận thế chấp không xác minh, thẩm định đầy đủ thực tế tài sản.

Tại phiên phúc thẩm ngày 25/5/2026, các bên đưa ra phương án giải quyết khoản nợ 1,3 tỷ đồng. Ngân hàng đồng ý nhận đủ số tiền này và không yêu cầu thêm lãi. Gia đình ông K, bà H1 đồng ý trả 600 triệu đồng, còn ông T3 đồng ý trả 700 triệu đồng thay cho ông B.

Hội đồng xét xử ghi nhận thỏa thuận. Theo đó, ngân hàng được xử lý thửa đất nếu gia đình ông K, bà H1 không trả 600 triệu đồng, nhưng chỉ trong phạm vi khoản tiền này.

Sau khi thanh toán đủ 600 triệu đồng, ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để gia đình ông K, bà H1 thực hiện thủ tục sang tên.

Bản án phúc thẩm giữ nguyên việc tuyên vô hiệu các hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng đất. Quan hệ vay 500 triệu đồng giữa ông T3 và ông B được tách ra để giải quyết bằng vụ kiện khác nếu các bên có yêu cầu.

Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 493/2026/DS-PT ngày 25/5/2026 của TAND thành phố Cần Thơ.