Nghịch lý bất động sản: Nhà đầu tư không muốn bán lỗ nhưng sợ ôm nợ

Trong mấy năm trở lại đây, thị trường bất động sản liên tục diễn ra cơn sốt đất. Đỉnh điểm của cơn sốt đất là năm 2021, khi tất cả các thị trường đều phá vỡ những mức giá kỷ lục khác nhau. Các cơn sốt đất không chỉ còn diễn ra tại đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM mà len lỏi cả ở vùng nông thôn, thậm chí là miền núi.

Mặc dù, giá đất liên tục tăng, người đất ngày càng nhiều và số lượng nhà đầu tư mới tham gia thị trường cũng ngày một tăng cao khiến thị trường dù đã nóng lại càng nóng hơn. 

Tuy nhiên, đến nay bất động sản đã “hạ nhiệt”, không khí trầm lắng nhanh chóng bao trùm thị trường. Xuất hiện thế giằng co khi nhiều người không muốn bán lỗ nhưng lại sợ áp lực tài chính.

Anh Hoàng Thắng, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội kể, thời điểm đầu năm vừa qua, thấy nhiều người đã kiếm được tiền từ bất động sản. Trong tay đang có sẵn khoảng 2 tỷ đồng, anh Thắng bắt đầu tìm kiếm đất tại các tỉnh để mua.

Sau thời gian tìm kiếm, anh Thắng đánh liều vay thêm 2 tỷ đồng, để mua mảnh đất tại Bắc Ninh có giá hơn 4 tỷ đồng, diện tích 150m2, tương đương gần 27 triệu đồng/m2.

“Vì chỉ nghĩ lướt sóng một vài tháng tôi sẽ bán thành công nên liều vay đến 50% giá trị mảnh đất. Nhưng chỉ không lâu sau khi mua bán hoàn tất, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Nhưng điều lạ là giá vẫn rao bán tăng lên trong khi rất khó bán”, anh Thắng nói.

Lo lắng giá đất sẽ quay đầu giảm, nhà đầu tư này liên hệ với nhiều môi giới bất động sản nhờ rao bán bằng giá khi xuống tiền nhưng đều nhận được câu trả lời: “Bây giờ thị trường chững, nhiều người cũng đang bắt đầu cắt lỗ rồi, anh bán bằng giá mua thì khó ra hàng lắm”.

“Bây giờ nếu muốn bán phải chấp nhận chịu lỗ ít nhất 500 triệu mới có thể bán thì tôi cũng thấy tiếc. Nhưng không bán, biết đâu giá lại giảm, lãi suất ngân hàng tăng thì cũng khó xoay sở đóng tiền”, nhà đầu tư tay ngang này than thở.

Tương tự, anh Đỗ Tiến Hà, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cũng chia sẻ, hiện anh đang ôm 2 lô đất tại vùng ven Hà Nội. Trong đó, số tiền 5 tỷ đồng để mua 2 lô này chỉ có 3 tỷ đồng là tiền thật, còn 2 tỷ đồng là anh đi vay.

“Bây giờ thị trường cũng chững lại, nếu muốn bán thì phải chấp nhận lỗ thì thấy phí nhưng để ôm tiếp mỗi tháng tôi sẽ phải đóng khoảng 40 triệu đồng cho ngân hàng”, anh Hà nói.

Bà Võ Thị Vân Khánh, giảng viên Học viện Tài chính nhận định, trước những diễn biến phức tạp của thế giới, Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng lạm phát, khi giá cả của nhiều mặt hàng đang tăng cao. Trong trường hợp lạm phát xảy ra, dòng vốn sẽ trở lại bất động sản rất mạnh.

“Khi lạm phát cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi, mà nguy cơ cả giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh. Nói cách khác, khi lạm phát cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản”, bà Khánh nói. 

Bà Vân Khánh cho rằng, chính cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị chôn hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản lúc này sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm tàng.  Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức là mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp nhưng càng mua về cuối thì giá cao, theo đó rủi ro sẽ cao. 

Bà Khánh cho rằng, về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém. 

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thực tế, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.

“Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt”, ông Hiển nói.

Vị chuyên gia nhận định: “Đến đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng”.

Theo quan sát của ông Hiển, nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Những quan điểm này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết kiểm soát tín dụng thì thị trường sẽ lại tăng.

Thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng”, chuyên gia nêu quan điểm.