Nhà đất thổ cư giảm giá tiền tỷ vẫn ế: Cá biệt có căn "hàng khủng" 100 tỷ rao bán cả năm không có ai ngó ngàng

Giao dịch nhà thổ cư giảm sâu do người mua e dè

Thời gian gần đây giá nhà trong ngõ tại Hà Nội có phần sụt giảm, song mức thanh khoản cũng rất ảm đạm do nhiều người sợ mua phải nhà “dính quy hoạch”.

Anh Đỗ Long (quê Ninh Bình) chia sẻ, gia đình anh đã phải tạm gác kế hoạch mua nhà sau 3 tháng len lỏi tìm ở khắp các con ngõ nhỏ ở Hà Nội. Theo anh, giá nhà trong ngõ tại Hà Nội gần đây đã điều chỉnh giảm khoảng 300 - 500 triệu đồng, tùy căn.

“Hiện nay Hà Nội đang mở đường, chỉnh trang đô thị tại khắp nơi. Dù giá nhà đã giảm nhưng nếu mua xong thành phố có kế hoạch quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng thì gia đình tôi sẽ phải chuyển tới chỗ ở khác. Do đó, gia đình tôi tạm gác lại chờ đến khi đường xá được quy hoạch xong”, anh nói.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, quý vừa qua Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, tuy nhiên mức độ quan tâm đến nhà riêng tại Thủ đô cũng giảm 22% tính đến đầu tháng 4. Cùng với đó, giao dịch chủ yếu đến từ khu vực phía Bắc và Đông, không có nhiều trong khu vực lõi.

Giá giảm nhưng vẫn ở mức cao

Theo anh Trung - môi giới bất động sản tại QLand chia sẻ, gần đây thị trường nhà thổ cư Hà Nội rất ảm đạm, thậm chí không có giao dịch. Cách đây 1 năm, văn phòng anh mỗi tháng có khoảng 20 giao dịch nhà thổ cư, nhưng hiện nay cả tháng có thể chỉ lác đác 1-2 giao dịch.

Anh cho biết, yếu tố lớn nhất khiến giao dịch chậm là tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc cải tạo chung cư cũ. “Khách sợ mua phải nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng hoặc bị ảnh hưởng quy hoạch nên họ đi xem rất kỹ hồ sơ pháp lý. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng dính quy hoạch là họ dừng lại để chờ”, môi giới này nói.

Bên cạnh đó, hiện nay giá nhà trong ngõ đã giảm 300 - 500 triệu đồng/căn nhưng vẫn neo ở mức cao khoảng 190-250 triệu đồng/m2. Đồng thời, lãi suất đang có xu hướng nhích lên khiến người mua có phần e dè. Họ tạm dừng kế hoạch và chờ đợi xu hướng tiếp theo của thị trường.

“Nếu như tìm kiếm được căn nhà có mức giá tốt và kiểm tra chắc chắn không nằm trong vị trí quy hoạch, khách hàng vẫn sẵn sàng xuống tiền. Tuy nhiên, nhiều giao dịch bị kéo dài do khách yêu cầu xác minh hiện trạng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ hay kế hoạch cải tạo khu vực”, anh nói thêm.

Theo bà Hồ Thị Thu Mai, lãnh đạo một Công ty BĐS với 25 năm kinh nghiệm trong nghề cho rằng, thanh khoản toàn thị trường Hà Nội sụt giảm nghiêm trọng so với các năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của khách hàng.

Phân khúc đất thổ cư nội đô giá giá neo cao nhưng không giao dịch. Điển hình là một căn nhà tại khu vực Nam Trung Yên 200m2 chào bán 100 tỷ nhưng từ năm ngoái đến năm nay không có khách đến xem nhà.

Nhiều chủ nhà cần bán để trả nợ ngân hàng cho biết lượng khách hỏi ít, thời gian chào bán kéo dài nhiều tháng, thậm chí phải giảm giá vẫn không hấp dẫn khách hàng. Môi giới thổ cư cũng có xu hướng bán dự án hoặc làm các ngành nghề khác.

Đất thổ cư trong lõi nội đô (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng...) vẫn có giao dịch nhưng rất kén hàng và kén giá. Đất nền và thổ cư vùng ven đang khó khăn hơn nhiều, nhiều nơi gần như đóng băng thanh khoản

Theo bà, từ nay đến cuối năm, thổ cư vẫn tiếp tục thanh khoản chậm và mức giá điều chỉnh giảm sâu hơn. “Chúng ta phải lưu ý bất động sản thổ cư trong những năm trước đã tăng quá nhanh so với thu nhập và giá trị thực, nên nếu điều chỉnh giá cũng chưa chắc đã rẻ. Còn đối với nhà đất trong quy hoạch trước nay rất khó bán và hiện tại người mua lại càng thận trọng hơn”, bà nói.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property - cho biết giai đoạn trước, nhà đất thổ cư từng là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch của thị trường. Lý do là tệp khách của loại hình này rất rộng, gồm cả người mua ở thực, đầu tư kinh doanh, cho thuê, tích sản hay đầu tư "lướt sóng".

Thời gian qua, động thái đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị của thành phố tác động mạnh mẽ đến tâm lý và thanh khoản loại hình này.

Theo ông, chỉ trong thời gian ngắn, nhiều công trình từ trung tâm ra vành đai 2 tại Thủ đô đồng loạt thi công cống, cầu và giải phóng mặt bằng như dự án vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo...

Cùng đó, thành phố thống nhất từng bước di dời, sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu dân cư ngoài đê nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết toàn diện, đồng bộ không gian hai bên sông Hồng theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội. Những động thái này khiến người mua nhà chuyển sang động thái nghe ngóng thay vì quyết định nhanh như trước kia.