Nỗi khổ của chủ BĐS văn phòng các nước lớn: ‘Ngày tận thế’ đã đến, tất cả vì 1 thói quen ‘đảo lộn’ của người thuê

Có nhiều điều không chắc chắn xảy ra xung quanh thị trường bất động sản thương mại. Thế giới đang chứng kiến sự “bất ổn” đối với thị trường văn phòng cho thuê - có vẻ nó đang bị ảnh hưởng bởi có nhiều người chọn làm việc làm từ xa.

Liệu bất động sản thương mại, cụ thể hơn là các tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ ra sao trong nền kinh tế “biến động” này. Để giải đáp, các phóng viên của tờ Fortune đã hỏi Fred Cordova, giám đốc điều hành và người sáng lập công ty tư vấn và môi giới bất động sản thương mại Corion Enterprises có trụ sở tại Santa Monica, Mỹ.

Về cơ bản, ông cho rằng bất động sản văn phòng đang “sụp đổ”. Điều này công ty của ông đã từng dự đoán từ hơn một năm trước. Sau khi Cordova phân tích tình trạng của bất động sản văn phòng, có một thứ tách biệt chúng với tất cả các bất động sản thương mại khác - khiến nó trở thành lĩnh vực có rủi ro lớn nhất. Và đó là nhu cầu.

Hiện tại, khi mọi người có xu hướng làm việc tại nhà kể từ khi đại dịch thì nhu cầu về văn phòng cũng như làm việc trực tiếp đã bị “đảo lộn”. Tại các thị trường lớn như Los Angeles, San Francisco hay Manhattan, tỷ lệ văn phòng trống đang ở mức cao kỷ lục.

Theo một nghiên cứu về mức cho thuê của hơn 100 thị trường bất động sản văn phòng ở Mỹ, một số chuyên gia đã nhận thấy rằng doanh thu cho thuê đã giảm 18,51% từ tháng 12/2019 đến tháng 12/2020, chỉ vài tháng sau khi đại dịch Covid-19 xuất hiện.

Dưới đây là cuộc trò chuyện giữa Fortune và Fred Cordova. Các câu trả lời đã được chỉnh sửa để cô đọng và ngắn gọn.

Fortune: Morgan Stanley đến Goldman Sachs dường như đang gióng lên hồi chuông cảnh báo - nhấn mạnh rằng lĩnh vực văn phòng cho thuê đang gặp rủi ro. Nghĩa là bất động sản văn phòng đang “có biến” phải không?

Cordova: Họ không đánh chuông báo động, họ rung chuông khi “mọi thứ đã xảy đến”. Sự bất ổn này thực sự đã xảy ra trong một thời gian. Tôi nghĩ, những gì đang diễn ra trong thị trường văn phòng là “ngày tận thế”: Chúng đang trở thành những tòa nhà “zombie” khổng lồ - nơi chẳng ai muốn thuê.

Nói rõ hơn, ông cho rằng những người chủ của các tòa nhà cho thuê này đang bị ảnh hưởng bởi ba cơn gió ngược. Đầu tiên, lạm phát ở mức cao, làm tăng chi phí thuê nhà, đồng thời gây áp lực lên chủ nhà cùng các khoản tiền mà họ cần phải bỏ ra. Các khoản chi để vận hành và cung cấp dịch vụ bên trong cũng tăng lên.

Hai là lãi suất. Chủ sở hữu bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua khá cao. Và khi lãi suất tăng, chi phí lãi vay cũng tăng theo, từ đó số tiền lãi thu về từ phương pháp đòn bẩy sẽ giảm.

Thứ 3 là nhu cầu. Cần khoảng 50 lần lặp lại để tạo thành thói quen và một khi bạn đã làm được điều đó thì rất khó để phá vỡ nó. Đại dịch đã tạo ra thói quen làm việc tại nhà của phần đông mọi người.

Vừa có lương, vừa được linh hoạt địa điểm làm việc - mọi người có thể làm việc từ trong phòng ngủ, bàn làm việc hay thậm chí là ở bếp. Điều này đã thay đổi toàn bộ sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống cũng như chất lượng cuộc sống và trở thành một thói quen.

Dần dần, điều này cho thấy các đơn vị muốn thuê không gian văn phòng không cần không gian quá rộng cho doanh nghiệp của mình. Họ vẫn tạo ra lợi nhuận với những người nhân viên làm tại nhà hay với địa điểm hơn 4.600 mét vuông thay vì 9.200 mét vuông. Nó đã làm phá vỡ nhu cầu.

Fortune: Vậy điều đó có ý nghĩa như thế nào đối với việc định giá tài sản?

Cordova: Giả sử một tòa nhà văn phòng được mua với giá 230 triệu USD. Tôi nghĩ sắp tới nó sẽ chỉ được bán với giá khoảng 100 triệu USD. Chưa hết, tỷ lệ cao bạn sẽ phải chi thêm khoảng 100 triệu USD cải thiện không gian nhằm thu hút người thuê.

Nhưng ngay khi mua, bạn đã phải vay và trả lãi suất. Vậy khi văn phòng “trống không” chẳng ai thuê, số tiền chi trả khoản lãi sẽ khó có khả năng thanh toán. Điều này không tạo ra bất cứ giá trị nào mà còn khiến chủ sở hữu “lâm nguy”.

Fortune: Chúng ta có thể mong đợi điều gì đối với các bất động sản văn phòng trong tương lai?

Cordova: Các tòa nhà cần được bơm vốn, đó là cách duy nhất để nó hoạt động. Vì vậy, ngay bây giờ, hầu hết các khoản nợ ngân hàng đã được liên kết, nghĩa là không có vốn chủ sở hữu trong đó. Tất cả chúng đều là những tòa nhà “zombie”. Những người chủ sở hữu sẽ không thể lấy tiền ra. Những người cho vay cũng không bỏ tiền vào vì sẽ không thu được bất kỳ giá trị nào.

Có thể các tài sản văn phòng sẽ được bán và người nắm quyền kiểm soát là người cho vay. Người cho vay muốn bảo toàn tài sản của họ, vì vậy cách tốt nhất để bảo toàn dư nợ cho vay là bán khống tài sản.

Fortune: Tại thời điểm này, ai có thể sẽ mua một tòa nhà văn phòng?

Cordova: Tôi nghĩ là không. Bởi chưa ai biết lãi suất hay lạm phát sẽ đi về đâu.

Fortune: Những ảnh hưởng từ các tổn thất này là gì?

Cordova: Có thể nói, thuế đất sẽ bị ảnh hưởng trên diện rộng với mọi loại hình bất động sản. Các ngân sách dựa vào những loại thuế tài sản đó sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ. Thậm chí, một số địa điểm ở trung tâm thành phố L.A. đã gần như trở thành một vùng đất hoang.

Nhiều người thuê văn phòng đang rời khỏi L.A, nhân viên của họ không muốn ở đó. Và chắc chắn bạn không thể hỗ trợ hết và lúc này các chủ nhà sẽ lâm vào cảnh “khốn cùng”.

Ngoài ra không chỉ ở Mỹ, thị trường tại Anh cũng có nhiều biến đổi. Theo thông tin từ công ty dữ liệu bất động sản CoStar vào quý IV/2022, sự bùng nổ xu hướng làm việc tại nhà đã khiến nước này có gần 3 triệu diện tích văn phòng trống ở thủ đô – tương đương với 45 tòa nhà Walkie Talkie “vườn không nhà trống”. Con số này là mức cao nhất mà CoStar từng thấy kể từ khi bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2005.

Chưa hết, doanh số bán bất động sản văn phòng ở London về cơ bản đã dừng lại trong ba tháng cuối năm 2022. Giao dịch trong lĩnh vực này đã giảm 88% so với quý trước.

Tham khảo Fortune, The Irish times