TP HCM bắt buộc lập dự án độc lập đối với đất xen kẹt: Gỡ vướng, vẫn vướng

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM vừa trình UBND TP HCM dự thảo "Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỉ lệ khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập".

Lập dự án độc lập để đấu giá

Theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, đối với diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án, nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án (dự án độc lập).

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM vừa trình UBND TP HCM dự thảo "Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỉ lệ khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập".

Song song đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đề xuất diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, cụ thể:

Một là, đối với các quận nội thành và TP.Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.

Hai là, đối với các huyện ngoại thành diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...

Như vậy, theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, Sở Tài nguyên - Môi trường sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND TP chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở Tài nguyên - Môi trường trình UBND TP căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Xa thực tế

Liên quan tới tỉ lệ 5% diện tích các loại đất xen kẽ trong dự án do nhà nước quản lý bắt buộc phải đấu giá, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: Quy định trên không hợp lý và xa với thực tế, bởi trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỉ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án.

Có một số trường hợp tỉ lệ này lên đến khoảng 15%. Vì vậy, dự thảo quy định tỉ lệ diện tích các loại đất xen kẽ trong dự án do nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất không vượt quá 5% là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó để đáp ứng tỉ lệ theo dự thảo.

Theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, đối với diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án, nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án (dự án độc lập).

"Quy định tỉ lệ diện tích không quá 5% trên tổng diện tích dự án là quá thấp. Do đo, TP nên quy định tỉ lệ diện tích các diện tích đất thuộc nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn. Đối với trường hợp tỉ lệ diện tích các diện tích đất thuộc nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, thì nhất thiết phải báo cáo UBND TP xem xét từng trường hợp một" - ông Châu kiến nghị.

Trước đó, liên quan tới đơn kêu cứu của các doanh nghiệp phản ánh về tình trạng đất xen kẹt khiến hàng trăm dự án không thể tác sổ cho người dân. Và lý do này chính là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp nói chung  các doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM nói riêng.

Đơn cử, trong số những trường hợp này phải kể đến các khách hàng mua chung cư của Novaland. Những bất cập trên đã khiến hơn 10 dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng đất "xen kẹt", dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Tương tự, dự án Green Star Sky Garden của Cty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TPHCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.

Từ năm 2015 - 2019, TP HCM đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do "ách tắc" thủ tục đầu tư xây dựng, đất xen kẹt.

Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do "xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TPHCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng".

Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện vướng hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Trước những tồn tại trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định: Thị trường bất động sản gặp khó khăn rất lớn trong 2 năm 2018 - 2019, và bị sụt giảm nguồn cung, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, làm cho phần lớn cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư… không có cơ hội tạo lập nhà ở do vướng đất xen kẹt.

Gỡ vướng… "vẫn vướng"

Xuất phát từ những vướng mắc về thể chế pháp luật, từ năm 2015 - 2019, TP HCM đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do "ách tắc" thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Và trước những vấn đề trên, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã ra đời để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.

Điều này được kỳ vọng sẽ "gỡ vướng" cho hàng nghìn dự án bất động sản đang phải "nằm chờ" vì vướng đất xen kẽ. Tuy nhiên, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí như: quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai…

Và việc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP đề xuất bắt buộc điều kiện diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẹt trong một dự án không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập, xem ra vấn đề này vẫn còn là câu chuyện dài hơi vì "gỡ vướng… vẫn vướng".