Vay ngân hàng 1,8 tỷ đồng, thế chấp mảnh đất 2 ha mà chủ đất đã bán dần cho nhiều người: Tòa phúc thẩm chỉ cho phát mãi gần một nửa

Khoản vay 1,8 tỷ đồng bảo đảm bằng đất của người khác

Theo Bản án phúc thẩm số 814/2026/DS-PT do TAND tỉnh Cà Mau tuyên ngày 30/10/2026, vợ chồng ông Nguyễn Quốc L (sinh năm 1983) và bà Nguyễn Thị H (sinh năm 1984) vay của Ngân hàng TMCP K3 tổng cộng 1,8 tỷ đồng. Khoản vay thực hiện theo hợp đồng hạn mức tín dụng ký tháng 7/2019, sau đó được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, và hợp đồng tín dụng từng lần ký tháng 7/2022.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay không đứng tên vợ chồng ông L. Ngày 23/7/2019, ông Nguyễn Văn C, bà Huỳnh Kim T (vợ ông C) và ông Nguyễn Văn N ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đứng tên hộ ông C, gồm hai thửa với tổng diện tích 20.081,8m2. Hợp đồng được văn phòng công chứng chứng nhận ngay trong ngày.

Vợ chồng ông L đã trả một phần tiền lãi rồi để khoản nợ quá hạn. Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu hai người trả hơn 2,12 tỷ đồng, gồm 1,8 tỷ đồng nợ gốc cùng các khoản lãi trong hạn, lãi quá hạn và lãi chậm trả tính đến ngày 1/11/2023. Nếu không trả đủ, ngân hàng đề nghị phát mãi tài sản thế chấp. Bà H thừa nhận khoản nợ và cho biết vì hoàn cảnh khó khăn, ông L bị bệnh nên vợ chồng không thực hiện đúng hợp đồng.

Mảnh đất đã có hàng chục người mua

Vụ án phức tạp ở chỗ trên mảnh đất thế chấp đã có rất nhiều người. Ông C trình bày đã chuyển nhượng từng phần đất cho gần 20 người, phần lớn từ trước năm 2018. Ông cũng cho rằng ngân hàng chưa từng xuống thẩm định thực tế phần đất, nên ông chỉ biết đất của mình đang bị thế chấp khi ngân hàng khởi kiện vợ chồng ông L.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khai lại các giao dịch kéo dài gần hai thập kỷ. Khoảng năm 2004, ông Phan Thắng L1 mua một phần đất ngang 7m, dài 60m với giá 4 lượng vàng 24K. Năm 2005, vợ chồng ông Phan Thanh H3 mua phần đất ngang 5,5m, dài 65m với giá 25 triệu đồng. Ông Huỳnh Văn Đ mua phần đất ngang 9m năm 2014 nhưng hợp đồng không ghi giá, tiền trả thành nhiều lần nên ông không nhớ tổng số. Có gia đình đã cất nhà ở ổn định từ năm 2016, 2017.

Việc mua bán vẫn tiếp diễn cả sau khi đất đã được thế chấp. Tháng 12/2020, vợ chồng ông Phạm Hoài T1 mua phần đất ngang 5m, dài 40m với giá 350 triệu đồng. Tháng 12/2023, chính vợ chồng ông L cũng bán cho bà Lê Thị Trà M1 một phần đất ngang 6m, dài 50m với giá 250 triệu đồng. Bà M1 từng yêu cầu tòa hủy hợp đồng và buộc vợ chồng ông L trả lại tiền, nhưng sau đó rút toàn bộ yêu cầu. Vợ chồng ông H3 cũng rút yêu cầu công nhận giao dịch năm 2005. Những người mua còn lại không yêu cầu giải quyết trong vụ án này.

Sơ thẩm tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu

Ngày 29/6/2026, TAND Khu vực 5 - Cà Mau buộc vợ chồng ông L trả cho ngân hàng hơn 2,93 tỷ đồng cùng lãi phát sinh. Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu phát mãi mảnh đất, tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và buộc ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông C.

Ngân hàng kháng cáo. Viện trưởng VKSND Khu vực 5 - Cà Mau cũng kháng nghị, đề nghị công nhận một phần hợp đồng thế chấp để ngân hàng được phát mãi một phần tài sản thu hồi nợ.

Chủ đất không đồng ý cho đo đạc

Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, khi nhận thế chấp, ngân hàng phải xem xét hiện trạng tài sản và người đang thực tế sử dụng đất. Việc chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận khiến khi phát sinh tranh chấp, không xác định được phần nào còn thuộc bên thế chấp, phần nào đã giao cho người khác. Tòa cũng nêu ở cấp sơ thẩm, ngân hàng đã không chấp nhận việc đo đạc phần đất nhận thế chấp.

Tại phiên phúc thẩm phát sinh tình tiết mới. Ngân hàng đề nghị tòa xem xét, thẩm định tại chỗ để phân định phần đất đã bán và phần còn lại, nhưng ông C có mặt tại tòa và kiên quyết không đồng ý. Theo tòa, lỗi khiến tài sản không thẩm định được "hoàn toàn thuộc về" ông C, và ông phải tự gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi.

Biên bản thẩm định ngày 12/7/2024 ghi nhận phần đất 9.224,2m2, chạy từ lộ nông thôn đến khu tái định cư Dự án 397, khi đó là đất trống, chỉ có cây tạp không có giá trị. Lần thẩm định lại tháng 5/2026 phát hiện một căn nhà của ông Huỳnh Văn V2, nhưng xác minh của trưởng ấp vào tháng 10/2026 vẫn xác định đây là đất trống. Tòa nhận định, nếu có căn nhà thì việc xây dựng khi tài sản đang tranh chấp cũng không hợp pháp. Do ông C từ chối thẩm định, tòa sử dụng bản vẽ tại thời điểm nhận thế chấp và sơ đồ trên giấy chứng nhận do ngân hàng cung cấp làm căn cứ.

Ngân hàng được phát mãi hơn 9.200m2

TAND tỉnh Cà Mau chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát và sửa bản án sơ thẩm. Vợ chồng ông L phải trả hơn 2,93 tỷ đồng cùng lãi phát sinh từ ngày 29/6/2026. Nếu không trả hoặc trả không đủ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án bán đấu giá diện tích 9.224,2m2 để thu hồi nợ.

Với 11.603,4m2 còn lại, tòa không chấp nhận yêu cầu phát mãi và tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần. Những người đã mua đất của ông C có quyền khởi kiện bằng vụ án khác. Vợ chồng ông L còn phải chịu hơn 90,7 triệu đồng án phí sơ thẩm và hoàn trả ngân hàng 1,5 triệu đồng chi phí thẩm định tại chỗ. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên.