Bất động sản du lịch vẫn đang “nghỉ dưỡng”

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của DKRA Consulting, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận gần 2.700 căn thuộc nguồn cung sơ cấp, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 264 căn.

Ở phân khúc khách sạn du lịch (Condotel), toàn thị trường có khoảng 5.250 căn đang chào bán nhưng chỉ phát sinh 145 giao dịch trong quý II, giảm 52% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái trầm lắng khi chỉ ghi nhận 12 giao dịch trên tổng nguồn cung hơn 3.600 sản phẩm.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định nguồn cung mới chỉ cải thiện nhẹ trong khi sức cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng và tâm lý chờ đợi của thị trường. Do đó, dù nhiều doanh nghiệp áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng ưu đãi bán hàng, lượng giao dịch vẫn chưa có sự bứt phá.

Hết thời dùng cam kết lợi nhuận để hút khách

Theo ông Thắng, một điểm đáng chú ý là chiến lược phát triển của các chủ đầu tư đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Nếu như thị trường từng được thúc đẩy bởi các chương trình cam kết lợi nhuận hoặc kỳ vọng tăng giá mạnh thì hiện nay trọng tâm đang chuyển sang hoàn thiện pháp lý, đầu tư tiện ích và nâng cao chất lượng vận hành.

Theo đó, hiện tại nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, chủ đầu tư ưu tiên hoàn thiện các hạng mục dịch vụ, tiện ích và hạ tầng nội khu trước khi tiếp tục mở bán quỹ sản phẩm còn lại. Xu hướng này cho thấy doanh nghiệp đang tập trung củng cố nền tảng khai thác thay vì chạy theo tốc độ bán hàng như trước.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư. Sau những biến động của thị trường trong giai đoạn 2022-2024, người mua có xu hướng ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và khả năng đưa vào vận hành trong thời gian cụ thể.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, đây là giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, trong đó chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai của chủ đầu tư trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng hơn số lượng hàng hóa đưa ra thị trường.

Trong khi đó, các yếu tố nền tảng của ngành du lịch tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực. Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón gần 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những mức tăng trưởng cao của khu vực và tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn của du lịch Việt Nam. Tuy nhiên, sự phục hồi của ngành du lịch chưa đồng nghĩa với sự phục hồi ngay lập tức của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Giới chuyên gia nhận định, khác với giai đoạn trước, nhà đầu tư hiện không còn đặt trọng tâm vào kỳ vọng tăng giá tài sản. Thay vào đó, các tiêu chí liên quan đến khả năng khai thác, công suất phòng, năng lực quản lý vận hành và tiềm năng thu hút khách đang được xem xét kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá. Giá trị của một sản phẩm nghỉ dưỡng không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô dự án mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo doanh thu và duy trì hiệu quả vận hành trong dài hạn.

Diễn biến trên cũng phản ánh xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, được vận hành bởi các thương hiệu chuyên nghiệp và đã hình thành hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút khách hàng và dòng vốn đầu tư. Ngược lại, các dự án chậm tiến độ, thiếu tiện ích hoặc chưa chứng minh được hiệu quả khai thác có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản trong thời gian tới.

Trong khi đó, theo DKRA Consulting, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm 2026 có thể tiếp tục tăng nhẹ khi một số dự án được tái khởi động hoặc mở bán trở lại. Tuy nhiên, sức cầu nhiều khả năng chưa có sự bứt phá mạnh và quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo hướng phân hóa giữa các địa phương, chủ đầu tư và từng loại hình sản phẩm.

Sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn ra nhưng theo cách khác so với các chu kỳ trước. Nếu giai đoạn trước thị trường được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và các cam kết lợi nhuận thì hiện nay năng lực vận hành, khả năng thu hút khách và hiệu quả khai thác mới là những yếu tố quyết định.

Trong bối cảnh du lịch tiếp tục tăng trưởng và hạ tầng được đầu tư mạnh, cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng sẽ tập trung vào những dự án có thể chứng minh giá trị sử dụng và hiệu quả kinh doanh thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng của tương lai.