Chung cư Hà Nội: Người mua đổ xô "săn" hàng thứ cấp khi nguồn cung trung cấp mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp

Theo thông tin từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý 2/2025, thị trường bất động sản cao tầng Hà Nội ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét khi nguồn cung trung cấp mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp, kéo theo nhu cầu tìm mua chuyển hướng mạnh sang thị trường thứ cấp.

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn cân bằng mới giữa sơ cấp và thứ cấp.

Theo số liệu từ đơn vị này, Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn).

Căn hộ cao tầng tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, với hơn 17.100 căn được mua bán (gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

"Sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng – từ việc vắng bóng dự án trung cấp – bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua," ông Trần Minh Tiến nhận định.

Phân tích theo khu vực cho thấy, khu Tây Hà Nội chiếm tới 50% lượng giao dịch thứ cấp trong quý 2/2025. Khu vực này tập trung nhiều dự án đã bàn giao, trong đó nổi bật là Vinhomes Smart City – nơi nguồn hàng chuyển nhượng phong phú và giá thứ cấp thấp hơn khoảng 30 - 40% so với sản phẩm sơ cấp cùng khu vực.

Quý 2/2025, Vinhomes Smart City ghi nhận lượng giao dịch gần 1.500 căn tăng 94% so với cùng kỳ 2024 một phần nhờ nguồn cung bàn giao mới vượt trội – dự kiến hơn 3.200 căn trong năm 2025, gần gấp đôi Vinhomes Ocean Park. Trong khi đó, Vinhomes Ocean Park vẫn giữ lượng giao dịch ổn định (tăng 17% so với cùng kỳ).

Đáng chú ý, phân khu Sapphire tại cả hai dự án này vẫn dẫn dắt lực cầu dù giá thứ cấp đã tiệm cận các phân khu cao cấp hơn (Vinhomes Ocean Park: 55 – 60 triệu đồng/m²; Vinhomes Smart City: 70 – 75 triệu đồng/m²). 

Theo ông Trần Minh Tiến, sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp trong quý 2/2025 không chỉ đơn thuần là phản ứng tạm thời trước sự thiếu hụt nguồn cung trung cấp mới mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường chuyển nhượng trong việc duy trì thanh khoản.

Như vậy, có thể xem, thứ cấp đang trở thành "van xả" giúp cân bằng thị trường trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp lệch pha. Với đà phục hồi mạnh mẽ trong quý 2 và lượng lớn căn hộ bàn giao dự kiến trong nửa cuối năm, giao dịch thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực chính, giữ nhịp cho thị trường bất động sản Hà Nội trong suốt năm 2025.