Có nên quy định về thu tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi?

Sáng nay 31-10, tiếp tục kỳ họp thứ 6, sau khi nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi),  Quốc hội (QH) thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật này.

Ảnh minh họa

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu QH tại kỳ họp thứ 5, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, rà soát. Trong báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật mới nhất mà Chính phủ gửi Ủy ban Kinh tế của QH, Chính phủ đã thống nhất bỏ quy định yêu cầu giao dịch bất động sản (BĐS) bắt buộc phải qua sàn (Điều 57), thay vào đó chỉ còn khuyến khích các chủ thể thực hiện.

Một quy định cũng rất đáng chú ý của dự thảo Luật là điều kiện để chủ đầu tư được được thu tiền đặt cọc trong mua bán, giao dịch BĐS. Tại Khoản 5, Điều 23 dự thảo Luật mới nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có ít nhất một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, Điều 25 của luật này, đã thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Trong báo cáo tổng hợp ý kiến của các Đoàn đại biểu QH, các Ủy ban của Quốc hội về nội dung tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật, cho thấy một số ý kiến nhất trí với phương án 1 và cho rằng quy định số tiền đặt cọc không quá 10% là phù hợp. Mặt khác, nếu quy định như phương án 2, thì khi các dự án BĐS đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư và khách hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thay vì ký kết hợp đồng đặt cọc.

Một số ý kiến nhất trí với phương án 2 nhằm bảo đảm việc đặt cọc được thực hiện khi BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và có thể kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai.

Cũng có ý kiến đề nghị thay điều kiện "dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định" thành "dự án có giấy phép xây dựng" để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Có ý kiến đề nghị xem xét, bảo đảm thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng hoặc bỏ nội dung thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng hoặc bổ sung hình thức huy động vốn thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng trong cả dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do nội dung đặt cọc chưa được quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).