Đất đấu giá Hà Nội: Qua thời “sóng” giá

Từ những phiên đấu giá xuyên đêm...

Nếu cần tìm một dấu mốc cho cơn sốt đất đấu giá vùng ven Hà Nội, phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (nay là xã Sơn Đồng) vào tháng 8-2024 là một trong những ví dụ điển hình.

Cuộc đấu giá kéo dài khoảng 18 giờ, qua 10 vòng trả giá. Các thửa đất có diện tích từ 74m² đến 118m², giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m². Phiên đấu kết thúc, mức trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Riêng người trúng thửa đất góc rộng hơn 113m² phải chi gần 15,1 tỷ đồng.

Con số hơn 133 triệu đồng/m² lập tức trở thành tâm điểm chú ý của thị trường. Bởi tại thời điểm đó, mức giá của một thửa đất vùng ven đã tiến gần giá chuyển nhượng nhà liền kề, biệt thự tại một số khu đô thị xung quanh. Khoảng 3 tháng sau, khảo sát của một báo điện tử cho thấy, giá đất cách khu đấu giá Tiền Yên khoảng 3km được chào chuyển nhượng khoảng 105-115 triệu đồng/m².

Giá đất đấu giá liên tục thiết lập những mặt bằng mới đã tạo hiệu ứng lan sang thị trường xung quanh. Không chỉ người có nhu cầu mua đất, xây nhà, một lượng lớn nhà đầu tư cũng tìm về vùng ven với kỳ vọng mua được đất rồi nhanh chóng sang tay. Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam thời điểm đó nhận định, việc đất ở những khu vực hạ tầng, tiện ích chưa nổi bật được trả hơn 100 triệu đồng/m² là hiện tượng bất thường. Nhiều người tham gia đấu giá là nhà đầu tư chuyên nghiệp với mục tiêu “lướt sóng”.

Nhưng những mức giá lập đỉnh trong phòng đấu giá không phải lúc nào cũng trở thành giá trị được thị trường chấp nhận lâu dài. Tháng 9-2024, nếu giá trúng cao nhất tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc, huyện Phúc Thọ trước đây (nay là xã Phúc Thọ) khoảng 75 triệu đồng/m² thì đến phiên đấu giá tháng 2-2025, mức cao nhất chỉ còn gần 47 triệu đồng/m², giảm gần 40%. Những thửa còn lại trúng ở khoảng 23-41,2 triệu đồng/m². Số người tham gia phiên đấu cũng chỉ hơn 100 người, giảm hơn một phần ba so với phiên trước.

Đáng chú ý hơn, sau hơn một năm, diện mạo của những khu đất từng gây chú ý bắt đầu cho thấy một thước đo khác của giá trị bất động sản. Tại Dộc Tranh, một số thửa đã được xây dựng hoặc đưa vào sử dụng làm nhà xưởng. Cùng một khu vực nhưng giá chào bán cũng phân hóa theo vị trí thay vì đồng loạt chạy theo mức giá cao nhất từng được xác lập trong phiên đấu.

Đó có lẽ là thay đổi đáng chú ý sau cơn sốt. Thị trường không quay trở lại mặt bằng giá của nhiều năm trước và đất có vị trí tốt vẫn có giá cao. Nhưng mức giá “kỷ lục” của một vài thửa đất không còn dễ dàng trở thành chiếc thước chung để định giá cả khu vực.

Đất phải trở lại giá trị của một nơi để sống

Khi những mức giá kỷ lục không còn là thước đo duy nhất để định giá đất, câu chuyện của thị trường cũng trở nên thực tế hơn. Với người mua để ở, một lô đất 70m² hay 100m² không đơn thuần là phép nhân giữa diện tích với giá mỗi mét vuông. Sau số tiền mua đất còn là chi phí xây nhà, quãng đường đi làm mỗi ngày, trường học của con, chợ, bệnh viện, đường giao thông và khả năng hình thành một khu dân cư thực sự.

Đó cũng là lý do cùng nằm trong một khu đấu giá nhưng giá trị của từng thửa đất ngày càng có sự phân hóa. Khảo sát tại khu vực đấu giá đất xã Sơn Đồng trước đây cho thấy, hiện một số thửa vẫn được chào chuyển nhượng trên 100 triệu đồng/m². Những lô góc, có hai mặt thoáng thường có giá cao hơn. Lợi thế của khu vực này còn nằm ở vị trí gần Vành đai 4, tuyến hạ tầng được kỳ vọng tạo thêm dư địa phát triển cho khu vực phía Tây Hà Nội.

Sự phân hóa ấy cho thấy giá cao chưa chắc đã là giá ảo, cũng như giá giảm chưa đồng nghĩa thị trường đã trở về mức rẻ. Một thửa đất gần tuyến giao thông lớn, hạ tầng hoàn chỉnh, thuận tiện sinh hoạt và có khả năng khai thác đương nhiên có thể giữ mức giá cao hơn. Điều cần được sàng lọc chính là phần giá được đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng người đến sau sẽ tiếp tục trả cao hơn.

“Với người có nhu cầu ở thực, đây là khác biệt rất quan trọng. Chẳng hạn, một thửa đất 80m² ở mức 50 triệu đồng/m² đã tương đương 4 tỷ đồng tiền đất. Nếu giá lên 70 triệu đồng/m², số tiền phải bỏ ra là 5,6 tỷ đồng, chưa tính chi phí xây dựng nhà”, anh Nguyễn Trọng Tạo (35 tuổi, xã Phúc Thọ), người đang có nhu cầu mua đất làm nhà ở cho biết. Với anh Tạo, khi đặt những con số ấy cạnh khả năng tài chính của gia đình, câu hỏi “liệu đất còn tăng giá?” rất dễ phải nhường chỗ cho những tính toán thiết thực hơn: Có đủ tiền để xây nhà sau khi mua đất, đi làm có thuận tiện và gia đình có thể sinh sống lâu dài tại đây hay không?

Ở góc độ thị trường, sự thận trọng này cũng cần thiết sau những bài học từ giai đoạn sốt nóng. Tại phiên đấu giá 27 thửa đất vào tháng 10-2024 tại 3 phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội, quận Hà Đông trước đây (nay là quận Hà Đông), đến hết thời hạn nộp tiền đợt đầu, 22 thửa chưa được người trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính, tương đương hơn 80% số lô. Thực tế đó cho thấy giữa một mức giá được trả trong cuộc đấu và khả năng bỏ tiền thật để sở hữu thửa đất có thể tồn tại khoảng cách rất lớn.

Chính sách đấu giá vì thế cũng đang được điều chỉnh theo hướng buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn trước mỗi lần trả giá. Từ đầu năm 2026, đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức tiền đặt trước được nâng lên tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, thay cho mức 5-20% theo quy định trước đó. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc nâng trần tiền đặt trước buộc người tham gia phải cân nhắc nghiêm túc về năng lực tài chính ngay từ đầu, giúp giảm tình trạng trả giá vượt khả năng rồi bỏ cọc, khiến nhiều phiên đấu giá bị “làm giá” và gây méo mó thị trường.

Như vậy, sự trở lại của “giá trị thật” không nhất thiết phải được nhận diện bằng một đợt giảm giá đồng loạt. Điều đáng chú ý hơn là thị trường đang phải trả lời ngày càng rõ câu hỏi: Mức giá ấy dựa trên điều gì? Nếu câu trả lời là hạ tầng đã hình thành, khả năng kết nối tốt, nhu cầu ở và kinh doanh thực sự, mức giá cao vẫn có cơ sở để tồn tại. Nhưng nếu giá chủ yếu được hình thành từ tâm lý đám đông, từ một phiên đấu bất thường hoặc kỳ vọng có thể nhanh chóng bán lại cho người khác, khả năng duy trì mức giá đó sẽ khó khăn hơn khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Và sau cùng, đấu giá đất cũng cần trở về đúng mục tiêu: Đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách và hình thành những khu dân cư có hạ tầng đồng bộ.

Với người dân, giá trị của một thửa đất cũng giản dị hơn nhiều so với những con số kỷ lục tại phiên đấu giá. Đó là con đường trước cửa, khoảng cách tới nơi làm việc, trường học của con trẻ và khả năng xây dựng một mái nhà phù hợp với túi tiền. Khi người mua bắt đầu cân nhắc thực tế hơn và ít hơn khoản chênh có thể kiếm được sau một lần sang tay, thị trường cũng có thêm cơ sở để trở về với những giá trị bền vững hơn.