Giá chung cư tăng 200-500 triệu đồng sau 3 tháng: Chuyên gia khẳng định đang có "cơn sốt", giá thay đổi theo ngày

Chung cư tại nhiều khu vực Hà Nội đã ghi nhận mức tăng từ 200-500 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Đây được coi là phân khúc “nóng” nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. 

Tại hội thảo VPBankS Talk#3 chủ đề “Chọn danh mục, đón sóng lớn”, ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) cũng cho biết, thị trường chung cư có nhiều giao dịch hơn, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM chủ yếu là phân khúc 3 tỷ đổ xuống giao dịch tốt. Tại Hà Nội, đặc biệt trung tâm và vùng ven Hà Nội, trong thời gian 3 tháng trở lại đây đang có những cơn sốt nhỏ, giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau vào đặt cọc giá đã thay đổi.

“Đây là một tín hiệu đáng chú ý”, ông Khôi nhấn mạnh.

Lý giải về sự khan hiếm nguồn cung Hà Nội, ông Khôi cho biết, thứ nhất, cách đây khoảng 10 năm, giá nhà chung cư tại TP.HCM rẻ hơn so với Hà Nội. Trong vòng 10 năm sau đó, nguồn cung tại Hà Nội đã liên tục tăng, đạt đỉnh năm 2019-2020. Nhưng từ 2021 trở đi, nguồn cung liên tục sụt giảm, có những năm sụt giảm 60% và tiếp tục năm sau lại sụt giảm 60% so với tỷ lệ trước đó. Hầu như các quỹ đất lớn mà có thể phát triển dự án tại trung tâm và các vùng ven đã hết. Dự báo năm 2024, Hà Nội đặc biệt sẽ thiếu nguồn cung.

“Đây là điểm bất ngờ của Hà Nội vì Hà Nội hầu như chưa bao giờ phải lo lắng về nguồn cung, đặc biệt chung cư”, ôn Khôi nhấn mạnh.

Thứ hai, thị trường Hà Nội là thị trường của các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Mặc dù người ta hay nói Vingroup là chủ đầu tư lớn nhưng trên 60% nguồn cung là chủ đầu tư nhỏ lẻ chỉ phát triển 1-2 dự án. Nhưng càng ngày thị trường càng khó khăn hơn với chủ đầu tư nhỏ trong vấn đề về pháp lý, quỹ đất và đặc biệt hơn nữa chủ đầu tư nhỏ khó khăn trong việc thương lượng giá xây dựng như các chủ đầu tư lớn, làm chi phí đầu vào tăng cao. Chính vì vậy, các chủ đầu tư nhỏ lẻ ngày càng khó “ra hàng” hơn đã làm Hà Nội đối mặt với tình trạng như hiện tại.

Đối với thị trường TP.HCM, ông Khôi dùng từ dân dã “rất là khỏe vì không có gì để làm”. “Môi giới mấy năm vừa rồi không có hàng để bán, không có gì để làm. Nhiều khi anh em môi giới phải ra Hà Nội bán hàng còn ở TP.HCM anh em ngồi chơi”, ông Khôi cho biết.

Vị chuyên gia đánh giá nguồn cung của TP.HCM đã, đang và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian sắp tới, nếu có thì sẽ ở phân khúc trung hoặc cao cấp hoặc siêu cao cấp. Tuy nhiên, thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và sắp tới là Long An lại đang phát triển tốt nhiều quỹ đất, xây dựng nhiều dự án lớn.

Ông Nguyễn Hoàng Đức – Trưởng Phòng Tài chính CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) – cho biết, hiện tại, nguồn cung cả TP.HCM lẫn Hà Nội đang “tắc” về pháp lý, đặc biệt ở khâu xác định tiền sử dụng đất ở các dự án chung cư. Và cho đến nay đã có những bộ luật được Nhà nước ban hành đồng bộ, đặc biệt Luật đất đai sửa đổi ban hành đầu năm và Thủ tướng Chính phủ cũng quyết liệt trong việc đưa ra các thông tư hướng dẫn của bộ Luật đất đai này.

“Tôi nghĩ với hành lang pháp lý như vậy thì không có lý do gì nguồn cung tại TP.HCM hay Hà Nội không tăng trưởng được kể từ sau 01/07/2024”, ông Đức nêu quan điểm.

Nói về mặt bằng giá của TP.HCM, theo ông Khôi, đương nhiên nếu so với Hồng Kông, Singapore thì vẫn còn rẻ nhưng nếu so với thu nhập bình quân của Việt Nam thì đang rất cao.

Tuy nhiên, chuyên gia DXS lưu ý rằng mỗi năm có khoảng 1 triệu hộ gia đình được tạo mới ở Việt Nam, sẽ cần ít nhất 1 triệu đơn vị nhà ở nhưng cả nước có chưa đến 60.000 đơn vị nhà ở mới được xây dựng bởi các chủ đầu tư. Trong khi tại khu vực trung tâm TP.HCM chưa tới 1.000 đơn vị nhà ở mới. Như vậy có nghĩa 1.000 sản phẩm này chỉ có thể phục vụ cho nhóm 1.000 người có thu nhập cao và rất cao tại Việt Nam. Do đó, nếu so với khả năng chi trả của 1.000 người có thu nhập rất cao tại Việt Nam thì nó không phải vấn đề quá lớn.

“Đó là lý do tại sao có những sản phẩm 20.000-30.000 USD, 2-3 triệu USD, thậm chí có căn biệt thự 400-500 tỷ vẫn có người mua. Đơn giản nguồn cung cho giới siêu giàu tại Việt Nam đang còn rất ít và họ vẫn có khả năng mua. So sánh một cách công bằng thì đó là thực trạng thị trường còn so sánh tổng quan thì giá nhà nói chung, TP.HCM nói riêng đang vượt quá khả năng thu nhập trung bình của người Việt Nam”, ông Khôi chia sẻ.

Đưa ra câu hỏi khi nào mua nhà, chuyên gia cho rằng, với lãi suất hiện tại thì khó giảm hơn nữa, nếu có nhu cầu mua nhà ở thực mà phải vay tiền ở thời điểm hiện tại thì không phải chờ thêm nữa, nên bắt đầu mua từ bây giờ. Trong bối cảnh nguồn cung cải thiện hơn, chúng ta có cơ hội mua nhà ở thời điểm hiện tại.