“Khẩu vị” M&A trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển

Trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam vẫn duy trì sức hút ổn định đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Đáng chú ý, dù giá trị các thương vụ được công bố chưa ở mức cao, nhưng những con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, khi trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển mạnh sang các dự án phát triển và các quan hệ hợp tác mang tính chiến lược, dài hạn.

Dù thị trường ghi nhận sự tham gia ngày càng tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, song giá trị công bố của nhiều thương vụ vẫn ở mức khiêm tốn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải tín hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã lấy lại động lực trong hai năm gần đây, khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này đã mang lại khung pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn cho nhà đầu tư.

"Hiện nay, nguồn cung các tài sản đang vận hành tạo dòng tiền vẫn rất hạn chế. Vì vậy, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền", ông MacGregor nhận định.

Theo Savills, việc M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn đã phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Riêng trong quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, với tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, tạo nền tảng quan trọng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và hình thành các khu vực vệ tinh.

Một ví dụ điển hình là dự án Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành trong thời gian tới, mở ra dư địa phát triển lớn cho các khu đô thị và dự án nhà ở tại khu vực ngoại ô.

Phân tích về xu hướng này, ông MacGregor cho rằng: "Mặc dù các dự án phát triển thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, song chi phí vốn ban đầu có thể thấp hơn đáng kể so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố chưa cao, trong khi quy mô dự án và tiềm năng tăng trưởng lại rất lớn".

Thực tế, trong quý cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh - nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của các nhà đầu tư.

Một đặc điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng mạnh mẽ của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là chiến lược tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt phổ biến với các nhà đầu tư Nhật Bản.

"Nhiều nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư", ông MacGregor cho biết.

Việc khung pháp lý ngày càng hoàn thiện cũng đang củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt, từ nắm quyền chi phối, tham gia với tư cách cổ đông thiểu số, cho tới các khoản đầu tư thuần tài chính. Điều này giúp thị trường M&A bất động sản Việt Nam trở nên năng động hơn, đồng thời thu hút đa dạng các dòng vốn quốc tế.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực đóng góp lớn vào tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và hệ thống hạ tầng ngày càng đồng bộ. Dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn hiện hữu, song các tài sản này hiếm khi được chào bán rộng rãi. Do đó, trọng tâm M&A trong giai đoạn gần đây tiếp tục nghiêng về các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Kết luận về triển vọng thị trường, ông Neil MacGregor cho rằng: "Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và mức thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản cải thiện và thu hút đa dạng nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để đón các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể".