Thị trường bất động sản 2026 phục hồi có chọn lọc, dòng tiền chuyển từ “lướt sóng” sang “dòng tiền thực”

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào một giai đoạn mới – giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF tổ chức sáng 26/06/2026, các chuyên gia hàng đầu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Savills, OneHousing và FIDT đã cùng phác họa bức tranh toàn cảnh thị trường, từ cơ cấu sản phẩm, xu hướng dòng tiền cho tới những chiến lược "đón sóng" cho nhà đầu tư trong chu kỳ mới. Tại sự kiện, các khách mời còn tham gia trải nghiệm photobooth, ghi lại những khoảnh khắc đáng nhớ trong chương trình.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh

Thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung cải thiện rõ rệt, cùng với đó là sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn sau khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Ước tính, thị trường đã ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được chào bán ra thị trường, tạo thêm nguồn cung đáng kể sau giai đoạn trầm lắng trước đó.

Tuy nhiên, dòng tiền không còn phân bổ dàn trải như trước mà có xu hướng tập trung rõ rệt vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời có khả năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh. Điều này phản ánh rõ sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư, khi yếu tố an toàn và giá trị sử dụng thực được đặt lên hàng đầu thay vì các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn.

Trong bức tranh đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đưa ra những số liệu cho thấy sự dịch chuyển rất rõ rệt trong cơ cấu phân khúc sản phẩm trên thị trường.

“Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2, từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%”, ông Đính đưa ra số liệu.

Theo ông Đính, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, hành vi của người mua cũng đang thay đổi rõ rệt. Thay vì “xuống tiền” theo tâm lý đám đông như trước, khách hàng hiện ưu tiên lựa chọn các tài sản có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế ngay sau khi mua. Xu hướng đầu tư an toàn, dài hạn dần thay thế cho tâm lý lướt sóng ngắn hạn trên thị trường.

Trợ lực từ kinh tế vĩ mô và sự dịch chuyển thực chất của dòng vốn đầu tư

Đánh giá về các yếu tố vĩ mô làm bệ phóng cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam mang đến những dữ liệu rất lạc quan. Các chỉ số kinh tế chung của cả nước đang duy trì đà khởi sắc mạnh mẽ, tạo ra tâm lý tự tin cho cả người dân lẫn giới đầu tư quốc tế.

Bà Hương phân tích, con số tăng trưởng 7,83% trong quý I/2026 chính là minh chứng rõ nét cho thấy các nỗ lực điều hành chính sách, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và giải ngân đầu tư công của Nhà nước đang đi đúng hướng.

Đáng chú ý, dòng vốn FDI đang tăng trưởng rất mạnh với 15,2 tỷ USD trong quý 1/2026, tăng 43%. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn đang là điểm đến đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong top 5 quốc gia rót vốn FDI vào Việt Nam, Singapore đang dẫn đầu, tiếp theo là Hàn Quốc và Trung Quốc.

Việt Nam còn thu hút 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 12%. Việc du khách đến Việt Nam lần đầu và quay trở lại không chỉ là tín hiệu tích cực về du lịch mà còn mở ra cơ hội mở rộng đầu tư và phát triển chung. Về các chỉ số kinh tế khác, CPI chỉ tăng 0,3% – một dấu hiệu đáng mừng khi nhu cầu tiêu dùng vẫn duy trì ở mức cao.

Ngoài ra, sự gia tăng của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp mới kéo theo lượng lớn chuyên gia nước ngoài và lực lượng lao động chất lượng cao, từ đó thổi bùng nhu cầu về nhà ở dịch vụ, căn hộ cho thuê và bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, chính sách điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cũng được các chuyên gia tại hội thảo đánh giá cao. Dòng vốn tín dụng hiện nay đang được phân bổ có chọn lọc hơn, không còn tình trạng dàn trải mà đi thẳng vào đúng nơi cần vốn. Các ngân hàng thương mại ưu tiên giải ngân cho những dự án có đầy đủ điều kiện pháp lý, hướng trực tiếp vào nhu cầu mua nhà để ở thực. Sự dịch chuyển dòng vốn này được xem là tấm khiên vững chắc giúp thị trường tránh khỏi nguy cơ bong bóng, đảm bảo sự phát triển bền vững và thanh lọc triệt để những dự án yếu kém.

Đầu tư không thể "hời hợt", phải bám sát quy hoạch hạ tầng

Một trong những phần chia sẻ thu hút nhiều sự quan tâm nhất tại hội thả đến từ ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing. Dưới góc nhìn thực tiễn từ đơn vị phân phối bất động sản hàng đầu, ông Trung đưa ra lời cảnh tỉnh mạnh mẽ đối với những người đang có ý định tham gia thị trường: Kỷ nguyên của việc "nhắm mắt mua bừa" hay "mua theo phong trào" đã chính thức khép lại.

Đại diện OneHousing nhấn mạnh, giai đoạn hiện tại buộc nhà đầu tư phải rà soát lại toàn bộ danh mục bất động sản đang nắm giữ. Đây là thời điểm cần đánh giá lại một cách nghiêm túc tài sản nào nên tiếp tục nắm giữ. Song song với đó, nhà đầu tư cũng cần xác định rõ đâu là những bất động sản có thể ưu tiên mua thêm, và đâu sẽ là bất động sản chủ chốt trong 5–10 năm tới. Việc ra quyết định trong giai đoạn này không thể làm một cách hời hợt như trước đây mà cần tính toán dựa trên dữ liệu, chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

“Đầu tư là cần thiết, lợi nhuận cần hơn nhưng mà thanh khoản là cần nhất. Và yếu tố then chốt nhất để quyết định dồn lực mua khu vực nào chính là phải nhìn thẳng vào quy hoạch hạ tầng," ông Trần Quang Trung nhấn mạnh. Sự hình thành của các tuyến đường vành đai, các trục cao tốc liên vùng hay các cây cầu bắc qua sông chính là kim chỉ nam dẫn đường cho dòng vốn. Nơi nào hạ tầng thực sự được triển khai, nơi đó mới có dư địa tăng giá bền vững.

Bên cạnh đó, đại diện OneHousing cũng lưu ý nhà đầu tư cần đánh giá khắt khe về năng lực triển khai thực tế của các đơn vị phát triển dự án. Năng lực này không chỉ thể hiện qua tiến độ xây dựng mà còn nằm ở chất lượng hoàn thiện, khả năng kiến tạo không gian sống, xây dựng cộng đồng cư dân và vận hành tiện ích sau bàn giao.

“Việc tuân thủ pháp luật và bảo đảm tính pháp lý của dự án hiện nay đã là yêu cầu bắt buộc, không còn là lợi thế cạnh tranh như trước. Thị trường không còn chấp nhận những dự án chỉ dựa trên các cam kết hay ‘bánh vẽ’ để bán hàng”, ông Trung nhấn mạnh.

Dòng tiền thông minh hướng về các cực tăng trưởng mới và đại đô thị vệ tinh

Đồng tình với quan điểm cần bám sát hạ tầng để đầu tư, ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, đã vẽ ra bản đồ dịch chuyển dòng tiền trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2026. Ông Huấn cho rằng trong thời gian tới, dòng vốn bất động sản sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh về các cực tăng trưởng kinh tế và các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, gắn với việc làm và nhu cầu ở thực.

Theo ông, dòng tiền không biến mất mà đang trong quá trình “tái định vị”. Xu hướng chủ đạo của thị trường trong giai đoạn tới sẽ là nhu cầu đối với những tài sản có thể tạo ra dòng tiền ổn định để hỗ trợ tài chính trong tương lai, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá vốn.

Đáng chú ý, ông đưa ra khái niệm “commuter” – nhóm lao động tri thức sống cách trung tâm khoảng 30–50 km nhưng di chuyển hằng ngày bằng metro hoặc các tuyến giao thông tốc độ cao. Đây được xem là lực lượng quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh trong tương lai.

Nhóm cư dân này không chỉ cần nơi ở, mà còn đòi hỏi một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh gồm cộng đồng cư dân, không gian sống chất lượng, tiện ích, dịch vụ và môi trường phù hợp với lối sống hiện đại. Theo ông Huấn, chính nhu cầu này sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Bổ sung thêm góc nhìn từ chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho rằng dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, các tiêu chí lựa chọn bất động sản hiện nay đang dần hội tụ về một điểm chung: tài sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài. Đó sẽ là nền tảng quyết định giá trị và dư địa tăng trưởng của tài sản trong chu kỳ mới của thị trường.

Dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026, các diễn giả đều cho rằng sẽ không có những đợt tăng nóng trong thời gian tới. Thay vào đó, thị trường sẽ vận hành theo một quỹ đạo ổn định, minh bạch. Sự nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý từ phía Nhà nước, khả năng tái cấu trúc sản phẩm của các doanh nghiệp, kết hợp với sự thông thái, cẩn trọng của người mua nhà sẽ tạo ra một thế chân vạc vững chắc. Những tài sản mang lại giá trị sử dụng thực tế, kiến tạo được môi trường sống chất lượng mới chính là "chìa khóa" để mở ra cơ hội sinh lời trong chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam.