Thị trường bất động sản cần những cú hích

Ngày 17-3, lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản cho biết đang có nhu cầu vay vốn để tiếp tục triển khai dự án ở TP HCM. Tuy nhiên, ngân hàng (NH) nơi ông đang vay thông báo tạm thời hết hạn mức (room) cho vay bất động sản nên chưa thể giải ngân.

Tác động từ lãi suất cao và siết room tín dụng

Không chỉ lãi suất tăng, nhiều DN bất động sản còn lo ngại không thể tiếp tục vay vốn NH để triển khai dự án khi room tín dụng trong quý I/2026 không dồi dào như trước.

Giám đốc kinh doanh một DN bất động sản lớn có dự án tại khu Đông TP HCM cho biết lượng khách đến tham quan, tìm hiểu vẫn khá đông nhưng tỉ lệ "xuống tiền" giảm mạnh. "Khách hàng hiện cân nhắc rất kỹ trước khi đặt cọc, ký hợp đồng. Những người có nhu cầu vay lo ngại lãi suất tăng, còn nhóm dùng tiền nhàn rỗi vẫn giao dịch nhưng số lượng không nhiều" - ông nêu thực tế.

Trưởng phòng môi giới một công ty chuyên phân phối đất nền vùng ven TP HCM cũng cho hay thị trường đã chững lại từ trước Tết và chưa có dấu hiệu cải thiện. "Trước đây, việc mời khách xem dự án khá dễ còn hiện tại rất vất vả, nhất là với dự án xa trung tâm. Chủ yếu chỉ những khách không vay NH, thanh toán theo tiến độ mới bỏ tiền mua. Tỉ lệ giao dịch hiện chỉ đạt khoảng 20%-30% so với trước" - ông dẫn chứng.

Trong bối cảnh đó, nhiều DN buộc phải xoay xở để thích nghi. Ông Đặng Quốc Việt, Chủ tịch HĐTV Smartland, cho biết các dự án mở bán từ năm ngoái đến nay vẫn tiếp tục triển khai nhưng mức độ giao dịch giảm 40%-50% so với năm trước. "Các sản phẩm giá trị cao như biệt thự biển trên 30 tỉ đồng rất khó bán, trong khi phân khúc dưới 20 tỉ đồng thanh khoản tốt hơn" - ông thông tin.

Theo ông Việt, để thu hút người mua, DN phải điều chỉnh chính sách bán hàng, nhất là kéo dài tiến độ thanh toán nhằm hướng đến nhóm khách có sẵn dòng tiền, thay vì phụ thuộc vào tín dụng. "Hiện nay, với mặt bằng lãi suất cao, NH rất khó thu hút khách vay. Tuy nhiên, việc kéo dài thời gian bán hàng cũng khiến DN chịu áp lực lớn về dòng tiền" - ông nhận định.

Ông Việt cũng cho rằng những dự án có thể bán được trong giai đoạn này phải có uy tín, tiềm lực tài chính và quy hoạch đồng bộ. "Dự án cần là tổ hợp đa dạng, từ nhà ở đến nghỉ dưỡng, giải trí… mới đủ sức hút người mua" - ông nhận xét.

Nhìn rộng hơn, ông Võ Hồng Thắng, Tổng Giám đốc DKRA Group, dẫn một thống kê cho thấy nguồn cung nhà ở còn khá hạn chế, hiện chỉ khoảng 3-4 dự án được đưa ra thị trường và sức hấp thụ chậm. "Tỉ lệ giao dịch hiện chỉ bằng 20%-30% so với cuối năm trước. Nguyên nhân không chỉ do lãi suất tăng mà còn vì room tín dụng bị siết chặt" - ông nhận định.

Theo ông Thắng, các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang tìm kiếm nhóm khách mua nhà bằng tiền nhàn rỗi, không phụ thuộc vốn vay. Ông cho biết: "Đây là nhóm khách hàng an toàn về dòng tiền và đang trở thành đối tượng được các DN tập trung "săn" trong giai đoạn này".

Lãi suất cho vay tại nhiều NH lớn đã lên khoảng 11%/năm cho kỳ hạn 2 năm, cao hơn nhiều so với mức 7%-8% trước đó. Một số NH nhỏ duy trì mức 8%-9% nhưng điều kiện giải ngân vẫn chặt chẽ. Ông Thắng cho rằng các chính sách hỗ trợ lãi suất trước đây đang dần bị thu hẹp. "Nếu chủ đầu tư tiếp tục hỗ trợ lãi suất trong bối cảnh hiện nay, chi phí sẽ phải tính vào giá bán, có thể đội lên 16%-17%, khiến sản phẩm kém cạnh tranh. Ngược lại, nếu giảm giá thì DN chịu lỗ. Vì vậy, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực mới có thể trụ vững và thu hút khách" - ông nói.

Cần giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng

Trong báo cáo chiến lược năm 2026 của VinaCapital, ông Michael Kokalari, Giám đốc Phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, nhận xét mức lãi suất hiện nay "đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ" nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận được với người mua nhà để ở.

Theo ông Kokalari, nhiều nhà đầu tư thường lấy lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12%-13%/năm) làm ngưỡng tham chiếu. Khi lãi suất vượt mức này, họ có xu hướng chùn bước với các quyết định mua bất động sản ngắn hạn.

Thực tế từ cuối năm ngoái đến nay cho thấy khi lãi suất tăng, nhu cầu đầu cơ bất động sản đã hạ nhiệt rõ rệt. Người mua nhà để ở cũng trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm trên thị trường chậm lại.

Đáng chú ý, những dự án có giá bán cao, trên 5.000 USD/m² (khoảng 130 triệu đồng) hoặc sản phẩm chất lượng thấp, pháp lý chưa rõ ràng đang đối mặt nguy cơ "đóng băng" giao dịch, tồn kho gia tăng. Điều này buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái.

"Theo ước tính của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Số lượng tồn kho này không quá lớn nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận" - ông Kokalari đánh giá.

Ở góc nhìn chính sách, TS Huỳnh Phước Nghĩa (Đại học Kinh tế TP HCM) cho rằng dòng vốn hiện nay được định hướng ưu tiên cho đầu tư công, hạ tầng và xuất khẩu. Vì vậy, bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ nguồn vốn trong bối cảnh room tín dụng của nhiều NH thương mại khá hạn chế từ đầu năm 2026.

"Lãi suất vay bất động sản tăng đang khiến giao dịch trên thị trường chậm lại. Người vay mua nhà với lãi suất thả nổi phải tính toán, cân đối bài toán tài chính. Có điều, khi lãi suất tăng, cả người vay mua nhà để ở lẫn để đầu tư, kinh doanh đều chịu thiệt hại" - ông Nghĩa nhận xét.

Theo ông Nghĩa, mặt bằng lãi suất cao gần như triệt tiêu hoạt động đầu cơ trong ngắn hạn do chi phí vốn lớn, trong khi biên lợi nhuận không còn hấp dẫn. Thị trường cũng đang thiếu động lực khi nguồn cung mới hạn chế, chủ yếu phụ thuộc hàng thứ cấp hoặc các dự án được tháo gỡ pháp lý. "Điều này khiến thị trường càng thiếu động lực phục hồi trong ngắn hạn, khi cả phía cung và cầu đều bị kìm hãm bởi yếu tố chính sách và chi phí vốn" - ông nhận định.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn là một trong những động lực quan trọng để tăng trưởng kinh tế. VinaCapital dự báo các NH có thể quay lại mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm 2026, qua đó hỗ trợ thị trường phục hồi.

Về dài hạn, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh thị trường cần giảm phụ thuộc vào vốn vay NH. Vấn đề căn cơ vẫn là giảm lệ thuộc vào tín dụng NH, tái cấu trúc nguồn vốn, hạn chế đầu tư dàn trải và phát triển các kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường.

Tại nhiều quốc gia, nguồn vốn dài hạn cho bất động sản đến từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí hay quỹ tín thác bất động sản. Trong khi đó, tại Việt Nam, dù đã đặt vấn đề phát triển mô hình này từ năm 2012 song đến nay vẫn chưa như kỳ vọng. Điều này khiến nhiều DN dù vốn mỏng vẫn triển khai nhiều dự án cùng lúc, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.