Từ 1/7, TP.HCM áp dụng quy định mới về hệ số điều chỉnh giá đất: Bất động sản cao tầng chịu tác động ra sao?

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn thành phố, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trong bối cảnh Luật Đất đai và các cơ chế tháo gỡ vướng mắc mới chính thức đi vào thực thi.

Quyết định được ban hành trên cơ sở Luật Đất đai 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung, đồng thời cụ thể hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cùng Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Quy định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Theo UBND TP.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 được áp dụng trong nhiều trường hợp quan trọng như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính nghĩa vụ tài chính khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch cũng như xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điểm đáng chú ý của quyết định lần này là phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng theo công thức tổng hợp:

K = K1 x K2 x K3

Trong đó, K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Đối với năm 2026, TP.HCM xác định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường ( K1 ) bằng 1,00 và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ( K3 ) cũng ở mức 1,00. Điều này đồng nghĩa yếu tố quyết định sự khác biệt trong xác định giá đất sẽ chủ yếu đến từ hệ số điều chỉnh theo quy hoạch ( K2 ).

Đối với các dự án nhà ở thấp tầng, bao gồm nhà liền kề, biệt thự, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch dao động từ 1,00 đến 1,30 tùy theo hệ số sử dụng đất. Trường hợp hệ số sử dụng đất vượt 4 lần, cứ mỗi lần tăng thêm sẽ được cộng thêm 0,1 vào hệ số K2.

Trong khi đó, đối với các dự án cao tầng, TP.HCM áp dụng khung hệ số chi tiết hơn. Cụ thể, dự án có hệ số sử dụng đất từ 4 lần trở xuống áp dụng hệ số K2 bằng 1,00; từ trên 4 đến 5 lần áp dụng hệ số từ 1,00 đến 1,10; từ trên 5 đến 6 lần là 1,10 đến 1,20; và tiếp tục tăng dần cho đến mức tối đa 1,70 đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ trên 10 đến 11 lần. Đối với các khu đất có hệ số sử dụng đất vượt 11 lần, hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục tăng thêm 0,1 cho mỗi lần tăng hệ số sử dụng đất.

Đáng chú ý, thành phố cũng đưa ra công thức nội suy để xác định hệ số K2 đối với các trường hợp nằm giữa các ngưỡng quy định, nhằm bảo đảm việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện chính xác và minh bạch. Chẳng hạn, đối với một dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất 5,1 lần, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định là 1,11; trong khi dự án có hệ số sử dụng đất 5,9 lần sẽ áp dụng hệ số 1,19.

Theo giới chuyên môn, việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh tháo gỡ các vướng mắc về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với hàng loạt dự án bất động sản, khu công nghiệp và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuẩn hóa phương pháp xác định hệ số điều chỉnh không chỉ góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

Theo quyết định, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM sẽ là cơ quan đầu mối chủ trì triển khai, hướng dẫn và theo dõi việc thực hiện. Trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất không còn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường, cơ quan này sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát, tham mưu UBND TP.HCM xem xét điều chỉnh, bổ sung nhằm bảo đảm tính phù hợp và hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai.