Chung cư mới sẽ có thời hạn sử dụng: HoREA đề xuất không hồi tố quy định đối với các dự án chung cư đã vào sử dụng

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban chấp hành Trung ương Đảng.

Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết số 21-NQ/TW sử dụng cụm từ “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” nhưng không sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị sửa tiêu đề Mục 4 Chương II thành “Mục 4. Thời hạn sử dụng nhà chung cư” để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cho rằng, một tòa nhà chung cư có 2 loại sản phẩm bất động sản gồm căn hộ chung cư và diện tích khác có mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú như khu thương mại, khu dịch vụ, khu văn phòng (office), khu văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), khu căn hộ du lịch (condotel) nên có thể quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” hoặc “thời hạn sử dụng nhà chung cư bao gồm căn hộ chung cư, phần diện tích khác trong nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”.

HoREA cũng đề nghị bổ sung vào phần mở đầu khoản 1 Điều 26a “dự thảo Luật” để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bên cạnh đó, pháp luật xây dựng quy định tất cả công trình xây dựng, bao gồm công trình nhà chung cư đều có tuổi thọ gồm tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế, trong đó tuổi thọ thực tế có thể chênh lệch lớn tùy chất lượng xây dựng và công tác bảo trì.

Ngược lại, tòa nhà Bưu điện Thành phố, trụ sở Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh dù đã hết tuổi thọ thiết kế nhưng công trình vẫn đảm bảo công năng sử dụng do được duy tu, bảo dưỡng, bảo trì tốt.

Từ đó, HoREA kiến nghị quy định về chấm dứt quyền sở hữu cần rõ ràng hơn. Cụ thể, việc “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” phải đi kèm điều kiện “các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình”.

Một trong những kiến nghị quan trọng của HoREA là đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 26b “dự thảo Luật” theo hướng không hồi tố, không quy định hiệu lực trở về trước đối với nhà chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực.