"Cơn sốt" chung cư: Môi giới dùng bài tâm lý “mua nhanh không giá tăng”, thực tế căn hộ chưa ai chốt

Mua chung cư vì FOMO

Từ đầu năm đến nay, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng giá chưa từng thấy. Theo CBRE, tại Hà Nội phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Đặc biệt, giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.

Trước đà tăng giá “phi mã”, nhiều người có nhu cầu mua chung cư như “ngồi trên đống lửa”. Chính điều này khiến cho tỷ lệ khách hàng giao dịch ngay sau khi tìm hiểu tăng lên đáng kể so với năm 2023 bởi tâm lý "sợ tăng giá". Tình trạng khách hàng phải quyết định giao dịch nhanh chóng càng diễn ra phổ biến hơn.

Tâm lý "sợ tăng giá" xuất hiện do từ đầu năm, giá chung cư ở Hà Nội tăng mạnh. Thị trường này đang có những cơn sốt nhỏ, giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau vào đặt cọc giá đã thay đổi.

Tình trạng này cũng được bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ tại buổi họp báo thị trường quý 1/2024. Bà Hằng cho biết, chưa lúc nào người mua đi xem nhà và chốt mua nhanh như thời gian này. Trước đây, khách mua thường nghiên cứu và cân nhắc khá lâu trước khi quyết định xuống tiền bởi đây là tài sản có giá trị lớn. Gần đây, ngày càng nhiều người chốt mua nhanh, "vừa đi xem xong đặt cọc luôn trong cùng một buổi".

Ngoài lý do nhu cầu dồn nén trong khi nguồn cung ít ỏi, bà Hằng cho rằng nhiều người gấp gáp mua chung cư lúc này vì sợ giá tiếp tục leo thang, không còn ở ngưỡng hợp lý, hay còn gọi là tâm lý FOMO.

Lý do người mua lo ngại, muốn chốt mua nhà sớm vì giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang đầu năm nay, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Savills cho biết giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng mỗi m2, tăng 14% theo năm.

Môi giới "chơi" đòn tâm lý

Nắm bắt được tâm lý người mua nhà, không ít môi giới “chơi” đòn tâm lý, nào là “mua nhanh không giá tăng”, “có mấy khách đã ưng”, “đến đầu giờ chiều nay căn này bay”... để người mua phải vội xuống tiền cọc.

Chị Hằng (38 tuổi, Hà Nội) chia sẻ về câu chuyện tìm mua nhà trong hơn 1 tháng qua. Chị Hằng cho biết, gia đình chị tìm mua căn hộ ở 2 dự án đã bàn giao và đi vào sử dụng quanh khu vực vành đai 3. Mỗi một dự án chị Hằng có làm việc với một môi giới khác nhau. Cụ thể, dự án 1, môi giới báo chị Hằng có 2 căn, một căn 7,4 tỷ đồng và 1 căn 7,8 tỷ đồng. Dự án 2, một môi giới khác báo có 1 căn 7,2 tỷ đồng.

“Chuyện không có gì cho đến khi có hai môi giới khác xuất hiện. Một môi giới tên Quỳnh tự nhắn tên cho tôi và một môi giới nữa tên Hà do bố tôi tìm được”, chị Hằng chia sẻ.

Môi giới tên Quỳnh báo chị Hằng có 3 căn ở hai dự án mà chị đang quan tâm. Cả ba căn mà môi giới Quỳnh báo đều đúng số tầng và ảnh của từng căn như hai môi giới đầu tiên chị làm việc.

“Môi giới Quỳnh báo tối lúc 9h sáng thì đến 17h cùng ngày báo căn 7,8 tỷ đồng đã chốt xong. Đến 21h cùng ngày, môi giới tiếp tục báo căn 7,2 tỷ đồng đã chốt. Đến 8h sáng ngày hôm sau, môi giới Quỳnh tiếp tục báo căn 7,4 tỷ đồng cũng đã có người chốt nốt”, chị Hằng kể.

Theo lời môi giới Quỳnh kể, tất cả các căn đều bán rất nhanh, quỹ căn không còn căn nào, hàng ra cực nhỏ giọt.

Tuy nhiên, với 2 dự án có 3 căn hộ mà chị Hằng đang quan tâm, chị đều kiểm tra chính xác được các căn còn nguyên, thậm chí rao gần 2 tháng mà không bán được. “Cả 3 căn chưa ai mua chứ không có tình trạng chốt nhanh như cơn gió như môi giới báo cho tôi. Mua nhà mà như đi mua mớ rau, chỉ có mấy tiếng đã thấy có người chốt mua”, chị Hằng chia sẻ.

Chị Hằng cũng gặp phải tình huống tương tự với môi giới tên Hà, môi giới này giới thiệu cho chị 2 căn hộ ở dự án khác. Chị cùng bố con đi xem và khá thích 2 căn trong quỹ căn của môi giới này nhưng giá cao mà tính theo tim tường nên nhà chị không mua nữa.

“Sau khi đi xem xong thì Hà nói 2 căn hôm qua nhà tôi thích chủ nhận cọc hết rồi. Sau 3 ngày, môi giới này lại nói là 2 căn đó do không thương lượng được thuế phí nên hủy cọc, giục nhà tôi quyết nhanh không có giá tăng, rồi có người mua mất”, chị Hằng chia sẻ.

Anh Trần Lâm - môi giới phân khúc căn hộ tại một sàn có tiếng ở Hà Nội chia sẻ, với trường hợp của chị Hằng không phải hiếm mà là tình trạng chung của nhiều người đi tìm mua nhà. Lúc nào, môi giới cũng tạo tâm lý cho khách mua phải mua nhanh, chốt nhanh không giá tăng, người khác mua mất. Tuy nhiên, không phải ai cũng có kinh nghiệm và kiểm tra thông tin xác thực như chị Hằng, nhất là đội trẻ đi mua lần đầu. Nếu mà nghe môi giới nói thế hoảng có khi xuống tiền luôn. Vậy nên bài cơ bản này vẫn được các môi giới không có tâm áp dụng thường xuyên.

Lúc này, người mua nhà cần cận trọng

Trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

"Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý", bà Hằng cho biết.

Lời khuyên với người mua nhà để ở thực là hãy chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5 nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi.

"Tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn", bà Hằng chia sẻ.

Ngoài ra, các sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026.

"Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và mang tới cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán", bà nói.