Nghịch lý "nhà bỏ hoang" nhưng nhiều người vẫn khó sở hữu bất động sản

Lệch pha cung - cầu, giá nhà ngày càng xa tầm với

Tại nhiều khu đô thị ven Hà Nội, hàng loạt biệt thự, nhà liền kề trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn bị bỏ hoang nhiều năm dù hạ tầng đã được đầu tư đồng bộ. Trong khi đó, không ít người dân, đặc biệt là người trẻ và lao động thu nhập trung bình, vẫn chật vật tìm kiếm chỗ ở phù hợp.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều khu đô thị tại các thành phố lớn hiện chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 20-30%. Một lượng lớn đất đai, nhà ở và hạ tầng đang bị “đóng băng” dưới dạng tài sản đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Dữ liệu thị trường cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội trong 5 năm qua tăng trung bình 50-70%, thậm chí có nơi tăng tới 150-200%. Hiện nhiều căn hộ diện tích khoảng 100 m² tại khu vực nội đô có giá lên tới 20 tỷ đồng. Ngay cả phân khúc trung cấp cũng dao động từ 7-10 tỷ đồng/căn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất tại Hà Nội và TP.HCM. Ngược lại, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

TS. Nguyễn Chí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng mạnh là tình trạng đầu cơ đất đai kéo dài. Giá đất bị đẩy lên cao đã kéo theo giá nhà ở và các loại hình bất động sản khác tăng theo.

“Hiện nay, tại một số khu vực ở Hà Nội, giá nhà đã cao gấp 20-30 lần thu nhập bình quân của người dân, mức rất cao so với thông lệ quốc tế”, ông Hiếu nhận định.

Bên cạnh yếu tố đầu cơ, chi phí xây dựng ngày càng tăng cũng khiến giá nhà tiếp tục leo thang, làm giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Ở góc độ quy hoạch, Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, còn nhà ở cho người thu nhập thấp lại thiếu hụt.

Theo ông Chính, hàng loạt biệt thự và nhà liền kề bỏ hoang cho thấy nguồn lực đất đai và vốn đầu tư đang bị sử dụng kém hiệu quả. Sự lệch pha giữa cung và cầu không chỉ làm lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

“Chúng ta đang thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhưng lại dư thừa sản phẩm phục vụ đầu tư và đầu cơ. Đây là nghịch lý lớn của thị trường hiện nay”, ông Chính nhấn mạnh.

Tái cấu trúc thị trường để phục vụ nhu cầu ở thực

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014-2019, thị trường phát triển tương đối ổn định nhờ cung - cầu cân bằng và nguồn hàng dồi dào.

Tuy nhiên, từ sau năm 2019, đặc biệt giai đoạn hậu Covid-19, thị trường bắt đầu đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung do nhiều dự án chậm triển khai hoặc vướng mắc pháp lý.

Nếu trước năm 2019, mỗi năm thị trường cung cấp gần 100.000 sản phẩm bất động sản thì giai đoạn 2020-2022 chỉ còn khoảng 30.000-50.000 sản phẩm, tương đương 30-50% so với trước đây.

Trong khi nguồn cung giảm mạnh, nhu cầu nhà ở vẫn gia tăng. Mỗi năm có khoảng hơn trăm nghìn sinh viên tốt nghiệp tham gia thị trường lao động, hình thành nhu cầu an cư mới, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Việc chậm triển khai dự án từ 1 năm có thể làm chi phí tài chính tăng thêm 10-15%. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí hạ tầng đều tăng mạnh.

Theo ông Khánh, khi chi phí phát triển dự án liên tục leo thang, nhiều chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để bảo đảm hiệu quả tài chính, khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

“Trước năm 2019, dự án trong Vành đai 3 có giá 40-50 triệu đồng/m² đã được xem là cao cấp. Hiện nay, nhiều dự án ngoài Vành đai 3 cũng đã có giá 70-80 triệu đồng/m²”, ông Khánh cho biết.

Các chuyên gia nhận định, muốn đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Trước hết, cần kiểm soát hiệu quả tình trạng đầu cơ, hạn chế việc găm giữ đất đai và bất động sản chờ tăng giá. Đồng thời, đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, việc tái cơ cấu sản phẩm là yêu cầu cấp thiết. Theo Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu của đa số người dân.

Ông Chính cho rằng, quy hoạch phải đi trước một bước, dành đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các khu nhà ở cho thuê, gắn với khu công nghiệp, trường đại học và hệ thống giao thông công cộng.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi phù hợp về đất đai, tín dụng và lãi suất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp.

Theo ông Khánh, bất động sản hiện đóng góp khoảng trên dưới 20% GDP và có mối liên hệ với khoảng 30-40 ngành nghề khác. Vì vậy, chính sách điều hành cần hài hòa, vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định.

Nghịch lý những khu đô thị vắng cư dân trong khi người dân ngày càng khó mua nhà cho thấy thị trường bất động sản đang cần một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ. Chỉ khi nguồn cung được điều chỉnh theo nhu cầu thực, đầu cơ được kiểm soát và nhà ở xã hội được phát triển đúng hướng, thị trường mới có thể vận hành lành mạnh, bền vững và thực hiện tốt vai trò bảo đảm an sinh xã hội.