Thị trường bất động sản hé lộ thời điểm sôi động trở lại

Trong báo cáo vĩ mô mới phát hành, Công ty Chứng khoán VnDirect cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.

VnDirect cho rằng có 3 nút thắt chính cần tháo gỡ một cách đồng bộ để để thị trường bất động sản có thể phục hồi bao gồm: các kênh dẫn vốn (thanh khoản vẫn là vấn đề lớn nhưng giai đoạn khó khăn nhất dường như đã qua đi); vấn đề pháp lý; cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường (nhà ở xã hội thúc đẩy thị trường).

Theo đó, VnDirect cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường dường như đã ở lại phía sau nhưng những thách thức vẫn còn đó và thị trường bất động sản có thể phục hồi dần từ giữa năm 2024.

Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, nhưng thời điểm khó khăn nhất đã qua

Trong 6 tháng đầu năm 2023, VnDirect đánh giá rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

VND cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (+3% svck) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (+16% svck) trong năm 2024.

Đòn bẩy lãi suất giúp thị trường ấm trở lại

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM giảm 30-40 điểm cơ bản trong tháng 5/2023, dao động từ 6,6% đến 8,2%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

VnDirect cho rằng, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức khoảng 10-11%.

Đòn bẩy chính sách tác động tới thị trường bất động sản

Theo VND, hàng loạt chính sách được ban hành có lợi cho thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Quyết định 388, Nghị định 10,...Bên cạnh đó, TP. HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. TP. HCM hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP .HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Đồng thời, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Dương và các tỉnh thành khác cũng đang rất tích cực đề xuất tháo gỡ những khó khăn cho các dự án BĐS trên địa bàn.

“Chúng tôi tin rằng Luật Đất đai 2023 nếu đúng tiến độ sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, từ đó đánh dấu một bước ngoặt đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2025”, đơn vị nghiên cứu này nhận định.

Nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2023

Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Ước tính của VnDirect dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) giai đoạn 2006 - quý 1/2023.

Theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước của mẫu nghiên cứu lần lượt giảm 1,3% và 5,0% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng trong diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại cũng có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011-2013. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Đáng chú ý, các hệ số về khả năng thanh toán và thanh khoản đang được cải thiện nhẹ trong quý 1/2023.

Cơ quan quản lý nỗ lực tái cân bằng cung cầu trên thị trường

VND cho biết, các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án NƠXH, Chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn” có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. VnDirect cho rằng nhiều chủ đầu tư bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Khi nào thị trường bất động sản nhà ở sẽ hồi phục?

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở, VnDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn.

VND cũng nhấn mạnh rằng, có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Giai đoạn trước đó thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn trực chờ ở mức cao. Vì vậy, VnDirect cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.