Chuyên gia: Thị trường bất động sản sẽ không còn phát triển "nóng" như trước, "sốt" đất nền hay đầu cơ sẽ khó quay trở lại

Tại tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và xu hướng của thị trường bất động sản năm 2026.

Theo ông Khôi, sau khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 được ban hành, cùng với các nghị quyết của Quốc hội, nghị định của Chính phủ và chỉ đạo từ Trung ương, nhiều vướng mắc của thị trường đang dần được xử lý.

"Thuận lợi lớn nhất hiện nay là tư tưởng chỉ đạo xuyên suốt của Đảng, Nhà nước và các bộ, ngành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường", ông Khôi nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo VNREA, một yếu tố tích cực khác là việc Quốc hội dự kiến tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số quy định của ba bộ luật nói trên vào tháng 10/2026. Các doanh nghiệp bất động sản tại nhiều địa phương cũng đã tham gia đóng góp ý kiến với các bộ, ngành trước khi trình Chính phủ và Quốc hội xem xét.

Bên cạnh đó, đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị liên vùng, đang được đẩy mạnh, tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Khôi cũng cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có vấn đề định giá đất, kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn và áp lực về nguồn vốn.

Theo ông, giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Điều này từng khiến hoạt động đầu cơ gia tăng, dẫn đến tình trạng bỏ hoang tài sản.

"Tuy nhiên, giai đoạn đó đang dần chững lại. Ngay cả giới đầu cơ cũng đã thận trọng hơn, lượng giao dịch trong quý I và 6 tháng đầu năm có dấu hiệu chững lại, lượng giao dịch ít", ông Khôi nói.

Đánh giá về xu hướng thị trường năm 2026, ông Khôi cho rằng bất động sản sẽ quay trở lại phục vụ nhu cầu thực.

"Phát triển nóng như giai đoạn trước chắc chắn sẽ không còn. Tình trạng sốt đất nền hay đầu cơ trước đây cũng sẽ khó lặp lại khi hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và các cơ chế kiểm soát được siết chặt hơn", ông Khôi nhận định.

Theo Chủ tịch VNREA, phân khúc nhà ở trong thời gian tới sẽ phát triển theo bốn hướng chính gồm nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.

Ông cho rằng Nhà nước cần sử dụng hiệu quả hai công cụ quan trọng là chính sách đất đai và công cụ tài chính để điều tiết thị trường. Trong đó, quỹ đất do địa phương quản lý cần được phân bổ phù hợp cho từng phân khúc nhà ở, đồng thời chính sách tín dụng cần hướng tới hỗ trợ nhu cầu thực.

Đối với doanh nghiệp, ông Khôi cho rằng cần tái cấu trúc tài chính, giảm chi phí và chấp nhận giảm biên lợi nhuận để đưa giá bán về mức hợp lý hơn. "Không nên chỉ nói là cắt lỗ, mà cần nhìn nhận theo hướng giảm bớt lợi nhuận để sản phẩm có thể tiêu thụ được trên thị trường", ông nói.

Ngoài nhà ở, ông Khôi đánh giá bất động sản công nghiệp và logistics sẽ tiếp tục là một trong những trụ cột tăng trưởng của thị trường trong năm 2026. Hiện tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp đạt từ 83-87%, thậm chí một số địa phương đã vượt 90%.

Ông cho biết nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Mỹ vẫn đang quan tâm đến thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực, đặc biệt tại các địa phương có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng thu hút khách quốc tế.

Theo ông Khôi, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản chuyển sang trạng thái phát triển thực chất hơn, lấy nhu cầu ở thực và hiệu quả khai thác làm nền tảng thay vì các cơn sốt đầu cơ như trước đây.