CEO FIDT: Bất động sản bắt đầu hướng về các cực tăng trưởng, đô thị vệ tinh, không còn chạy theo vùng ven đầu cơ

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn mới – giai đoạn phục hồi có chọn lọc, nơi chất lượng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực trở thành những tiêu chí quyết định.

Trong bối cảnh đó, Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”.

Sự kiện sẽ mang đến bức tranh toàn diện của thị trường bất động sản nửa cuối năm, câu chuyện dòng tiền và niềm tin của người mua và giá trị thật của bất động sản trong chu kỳ mới. Đặc biệt, trong chương trình các chuyên gia cũng sẽ đưa ra những chiến lược hành động dành cho người mua, nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp phát triển dự án.

Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia hàng đầu:

- TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

- TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng

- Ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT

- Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing

- Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam.

PHẦN 1: THAM LUẬN CHUYÊN ĐỀ TỪ CÁC DIỄN GIẢ

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối 2026: Phục hồi có chọn lọc và những tiêu chí mới của niềm tin

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

Nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt 100.000 căn. Tuy nhiên, đà tăng này đã chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, song chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Cơ cấu giao dịch cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về mặt bằng giá. Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2, từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.

Theo ông Đính, thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng. Đồng thời, tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Đối với nửa cuối năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, chính sách điều hành sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Song song, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông Đính, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Trên cơ sở đó, ông Đính đưa ra dự báo nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải gia tăng sức cạnh tranh thông qua việc tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng dự báo nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế, cùng với đà phục hồi của du lịch và dòng vốn FDI duy trì tích cực. Đầu tư công và hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục tạo động lực cho các khu kinh tế, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, trong khi xu hướng giãn dân khỏi các đô thị lớn sẽ thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển đến những khu vực có chất lượng sống tốt hơn.

Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung được cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế.

"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Tài chính BĐS 6 tháng cuối 2026: Cửa sổ cơ hội hay nút thắt thanh khoản?

Ông Ngô Thành Huấn – CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng câu hỏi lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang chảy về đâu".

Theo ông Huấn, những số liệu về thanh khoản cũng như diễn biến thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau hai năm phục hồi mạnh mẽ. Giai đoạn 2024-2025 ghi nhận mức tăng trưởng rất cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM với mức tăng giá trên 50%, thậm chí nhiều khu vực phía Bắc tăng gần gấp đôi. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Dẫn số liệu nghiên cứu của FIDT, ông cho biết nhiều phân khúc đất nền vùng ven và đất nông nghiệp tại các địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay trở lại mức giá đỉnh của năm 2022. Trong khi đó, một số khu vực khác lại ghi nhận mức tăng giá rất mạnh, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường.

Theo ông Huấn, điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu dòng tiền có đang rời bỏ bất động sản hay không. Tuy nhiên, dữ liệu mà FIDT quản lý lại cho thấy điều ngược lại.

Là đơn vị đang quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị trên 1,2 tỷ USD, FIDT ghi nhận lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. Tiền gửi dân cư hiện đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng, trong khi nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt 17-18%, cao hơn mục tiêu khoảng 15%. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán vẫn duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, còn thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi nhanh.

"Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Huấn nhấn mạnh.

Theo CEO FIDT, nếu giai đoạn 2013-2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.

Ông cho biết trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác hay không. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm. Thực tế, nhiều địa phương như Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các tỉnh phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua giai đoạn tăng giá nhiều lần trong vòng vài năm.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.

Ông Huấn nhận định, sự thay đổi này đến từ việc nhà đầu tư ngày càng trưởng thành hơn sau nhiều biến động của thị trường. Thay vì đặt câu hỏi "khu vực này sắp mở đường chưa", khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai.

"Dòng tiền hiện không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hệ thống hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý", ông nói.

Theo ông, sự thay đổi này còn xuất phát từ những bài học sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh của thị trường, cùng với tác động của hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về luật chơi và trở nên thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền.

CEO FIDT cũng cho rằng động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều đã tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn tạo ra hiệu quả như trước.

Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với mức trên 30% vào giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm của nhiều thị trường quốc tế, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.

Ngoài ra, mức độ minh bạch của thị trường cũng được cải thiện đáng kể nhờ sự phát triển của công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư ngày nay có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực. Điều này khiến việc đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.

Ông Huấn dẫn lại giai đoạn thị trường khó khăn cuối năm 2022 khi thanh khoản đất nền ở các khu vực xa dân cư sụt giảm hơn 80%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ và các bất động sản có khả năng khai thác thực tế phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn giá chỉ sau khoảng một năm. Ngược lại, nhiều khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh trước đây.

"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn nói.

Trong bối cảnh đó, bất động sản cũng sẽ không còn tăng trưởng theo cách cũ. Ông cho rằng sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược "Trung Quốc +1", Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, Việt Nam cần đồng thời nâng cao năng lực sản xuất, hoàn thiện chuỗi cung ứng và logistics, đồng thời phát triển các trung tâm tài chính quốc tế để lưu thông dòng vốn.

"Khi Chính phủ tập trung vào ba động lực này, bất động sản sẽ không còn câu chuyện chỉ cần mở một tuyến đường hay kéo metro là giá tăng. Giá trị bất động sản sẽ được tạo ra theo chuỗi FDI - việc làm - dịch vụ - dân cư", ông Huấn phân tích.

Theo CEO FIDT, trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài.

Ông đặc biệt nhấn mạnh khái niệm "dân số cơ học" - yếu tố sẽ quyết định sự tăng trưởng bền vững của bất động sản trong giai đoạn tới.

"Nơi nào có dân số cơ học, nơi đó bất động sản sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là sự dịch chuyển dân cư đến những nơi có việc làm, có cơ hội phát triển và xây dựng cuộc sống lâu dài, chứ không phải tăng dân số tự nhiên", ông nói.

Theo ông, trường hợp của Bắc Ninh là ví dụ điển hình. Sau nhiều năm phát triển công nghiệp, khi hạ tầng, trường học, bệnh viện và dịch vụ được hoàn thiện, người lao động không chỉ đến làm việc mà còn đưa cả gia đình đến sinh sống. Chính quá trình này đã tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản địa phương.

Tương tự, Bình Dương cũng là minh chứng rõ nét. Đây là địa phương có tốc độ gia tăng dân số cơ học thuộc nhóm cao nhất cả nước, nhờ đó phân khúc căn hộ tại Thành phố mới Bình Dương nhiều năm liền duy trì hiệu suất cho thuê từ 7-9,5%. Theo ông Huấn, mức tăng trưởng ổn định này không đến từ đầu cơ mà xuất phát từ nền tảng gồm FDI, việc làm, dịch vụ và hệ thống an sinh xã hội.

Từ góc độ quản lý tài sản, ông Huấn cho rằng dòng vốn trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế, các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, việc làm và nhu cầu ở thực.

Một xu hướng khác cũng được ông chỉ ra là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở. Việt Nam hiện có khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu và con số này dự kiến tăng lên khoảng 50 triệu trong vòng bốn năm tới. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dành cho nhóm khách hàng này vẫn còn rất hạn chế.

Do đó, các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ có nhiều cơ hội phát triển nếu được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Ông Huấn cho rằng xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà cũng đã xuất hiện tại nhiều nền kinh tế châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Indonesia và Trung Quốc. Khi thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 5.000-10.000 USD và tỷ lệ đô thị hóa vượt 45-50%, bất động sản không còn tăng trưởng đồng loạt mà tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế, các đô thị vệ tinh có hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực.

"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang tái định vị. Nó không còn đi tìm những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà hướng đến những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch, nhu cầu sử dụng thực và giá trị bền vững trong dài hạn. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn kết luận.

Tiếp tục cập nhật...