Lãi suất ngân hàng tăng cao:Thanh khoản bất động sản sụt giảm

Người mua nhà “chùn bước”

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ tiếp nối đà phục hồi của năm trước khi nguồn cung mới gia tăng tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, diễn biến lãi suất lại trở thành yếu tố tác động mạnh đến tâm lý và khả năng tài chính của người mua nhà. Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đáng chú ý, nhiều khoản vay sau khi kết thúc giai đoạn ưu đãi đã chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi với mức lãi thực tế lên tới 15-16%/năm.

Với những người vay mua nhà để ở, mức lãi suất này tạo áp lực tài chính không nhỏ. Một khách hàng vay 2 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm có thể phải chi trả thêm hàng chục triệu đồng mỗi năm khi lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm. Trong bối cảnh giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, chi phí vốn gia tăng khiến nhiều gia đình buộc phải cân nhắc lại kế hoạch mua nhà. Khi nhóm khách hàng này thu hẹp nhu cầu, thanh khoản toàn thị trường sẽ suy giảm nhanh chóng.

Không chỉ người mua nhà để ở, các nhà đầu tư cá nhân cũng trở nên thận trọng hơn. Trong giai đoạn lãi suất thấp, việc sử dụng đòn bẩy tài chính được xem là công cụ giúp gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng cao, biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài thị trường hoặc chuyển hướng sang các kênh đầu tư có mức độ an toàn cao hơn.

Những tác động từ mặt bằng lãi suất đã nhanh chóng phản ánh vào các chỉ số giao dịch của thị trường. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Đây là mức sụt giảm đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường vẫn được cải thiện ở nhiều phân khúc. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường chỉ dao động trong khoảng 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm trước. Khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế đang ngày càng lớn hơn.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân không chỉ đến từ lãi suất tăng, mà còn xuất phát từ mặt bằng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao. Thanh khoản suy giảm đồng nghĩa với việc dòng tiền bán hàng chậm lại, nhiều chủ đầu tư phải gia tăng các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Tuy nhiên, hiệu quả mang lại chưa thực sự như kỳ vọng do tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường.

Cần giải pháp khơi thông dòng vốn

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cho rằng, khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị thu hẹp đáng kể, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, mà còn làm chậm quá trình phục hồi của doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, giải pháp trước mắt là cần duy trì mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý, đồng thời mở rộng các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở thực. Các ngân hàng thương mại nên có cơ chế kéo dài thời gian ưu đãi lãi suất hoặc áp dụng mức lãi suất ổn định trong thời gian dài hơn để giảm áp lực trả nợ cho khách hàng.

Bên cạnh yếu tố tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, các chủ đầu tư cũng cần cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng bám sát nhu cầu thực của thị trường. Thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp nên phát triển các dự án có mức giá hợp lý, diện tích vừa phải và chính sách thanh toán linh hoạt.

“Về dài hạn, cần giảm sự phụ thuộc của thị trường vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn như: Quỹ đầu tư bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và các quỹ tiết kiệm nhà ở. Đây sẽ là nền tảng quan trọng giúp thị trường nâng cao khả năng chống chịu trước những biến động của chu kỳ lãi suất, đồng thời tạo nguồn lực ổn định cho quá trình phát triển trong những năm tới”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế độc lập nhấn mạnh yếu tố quan trọng hàng đầu vẫn là ổn định mặt bằng lãi suất. Khi chi phí vay vốn được kiểm soát ở mức hợp lý, người mua nhà sẽ có thêm động lực tham gia thị trường, qua đó thúc đẩy giao dịch và hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi dòng tiền. Bên cạnh đó, ngân hàng cần tiếp tục triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Đây là nhóm sản phẩm có nhu cầu lớn nhưng khả năng tiếp cận vốn của người dân còn nhiều hạn chế.

“Việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án cũng là giải pháp quan trọng góp phần gia tăng nguồn cung, tạo điều kiện để doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào và đưa ra mức giá cạnh tranh hơn. Khi nguồn cung đa dạng, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng tệp khách hàng và nâng cao khả năng hấp thụ”, TS Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ quan điểm.